Yabancıların Türkiye’de Mülk Edinme Süreci ve Hukuki Boyutu

Türkiye, yabancı ülke vatandaşlarının taşınmaz (mülk) edinimine izin veren bir mevzuata sahiptir. Ancak yabancıların gayrimenkul alması bazı sınırlamalara ve özel süreçlere tabidir. Son yıllarda yapılan düzenlemelerle karşılıklılık şartı kaldırılmış, başvuru prosedürleri kolaylaştırılmıştır. İşte yabancı bir kişinin Türkiye’de mülk edinme süreci ve hukuki yönü:

Yasal Sınırlamalar: 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi yabancıların taşınmaz edinimine dair sınırları belirler . Temel sınırlamalar şunlardır:

• Ülke Vatandaşlığı Şartı: Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları Türkiye’de taşınmaz satın alabilir . 2012’de karşılıklılık şartı kaldırılmış olsa da bazı ülke vatandaşlarına kısıt vardır. Örneğin Suriye vatandaşları şu an Türkiye’de doğrudan gayrimenkul edinememektedir (istisnalar hariç). Hangi ülke vatandaşlarının alabileceği listesi Bakanlıkça belirlenir (genelge ile).

• Askeri ve Güvenlik Bölgeleri: Yabancı uyruklular, askeri yasak bölgelerde, güvenlik bölgelerinde taşınmaz satın alamaz, kiralayamaz . Bu bölgeler genelde sınır bölgeleri veya stratejik askeri alanlardır. Taşınmazın bu sınırlara takılıp takılmadığını Tapu ve Kadastro, askeri makamlara sormak suretiyle kontrol eder. Günümüzde bu izin prosedürü büyük ölçüde sadeleşmiş olup çoğu yerde otomatik onay sürecine geçilmiştir.

• Toplam Alan Sınırı: Bir yabancı gerçek kişi, ülke genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz sahibi olabilir . Cumhurbaşkanı bu sınırı 60 hektara çıkarma yetkisine sahiptir ama genel uygulama 30 hektardır. Ayrıca tek bir ilçede, o ilçenin özel mülkiyet alanının %10’undan fazlasını yabancılar satın alamaz (toplu alımlarda %10 sınırı) . Bu sınırlamalar, özellikle büyük arazi alımlarında önem kazanır; bireysel konut alımında genelde sorun teşkil etmez.

• Tüzel Kişiler: Yabancı şirketler (ticaret şirketleri) doğrudan mülk edinemiyor, ancak Türkiye’de kurdukları şirket üzerinden edinebiliyor. Yabancı vakıf, dernek gibi tüzel kişilere ise izin yok (istisna: kendi ülkelerinde gayrimenkul edinebilen devletler lehine mütekabiliyet esasına göre olabiliyor). Yabancı sermayeli Türk şirketlerinin taşınmaz edinimi ise proje onayına tabi olabiliyor .

Satın Alma Süreci:

1. Satın Alınacak Taşınmazın Belirlenmesi: Yabancı alıcı, almak istediği evi/arsayı bulduktan sonra, mutlaka tapu kaydını ve imar durumunu kontrol etmelidir. Bazı bölgelerde yabancıya satış kısıtı olabileceğinden (özellikle askeri bölge yakınları) emlak ofisleri genelde bu bilgiyi önceden verir. Örneğin, bazı kıyı alanlarında geçmişte yabancılara kısıt vardı ancak çoğu kaldırıldı. Yabancı alıcı, Türk vatandaşı birinden farksız şekilde fiyat pazarlığı yapar ve anlaştıktan sonra resmi işlemlere geçilir.

2. Vergi Numarası ve Banka Hesabı: Yabancıların Türkiye’de mülk alabilmesi için önce bir Vergi Kimlik Numarası almaları gerekir (yerli yabancı herkese tapuda işlem için gerekir). Bu numara, herhangi bir vergi dairesinden pasaport ile birkaç dakikada alınabilir. Ayrıca ödeme trafiği için Türkiye’de bir banka hesabı açılması pratik olur.

3. Gerekli Belgelerin Temini: Tapu başvurusu için yabancı alıcıdan istenen belgeler şunlardır: Pasaport ve tercümesi, Türkiye’de adres beyanı, fotoğraf (biometrik foto), DASK poliçesi (alınacak yer konut ise), tapunun fotokopisi ve rayiç bedel belgesi . Eğer vekaletle işlem yapılacaksa, vekaletnamenin Türkçe tercümeli onaylı örneği gerekir . Pasaport Türkçe bilmeyen bir ülke dilindeyse, noter onaylı tercümesi istenir. Tapu işleminde ayrıca yeminli tercüman bulundurulması zorunludur (Türkçe bilmeyen yabancı için); işlem sırasında tapu memuru anlatırken tercüman çeviri yapar ve tutanağa imza atar.

4. Başvurunun Tapuya Yapılması: Yabancı alıcı ve satıcı (veya vekilleri), gerekli belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvururlar. 2019’dan itibaren Web Tapu sistemiyle online randevu ve belge yükleme imkanı da vardır. Tapu dairesi, yabancının alacağı taşınmaz için yabancı kısıt incelemesi yapar. Önceleri askeri makamlardan izin alma süreci vardı; şimdi büyük ölçüde kaldırıldı. Sadece eğer taşınmaz kritik bir bölgede ise izin istenir, aksi halde TAKBİS sisteminde otomatik onaylanır. Bu izin süreci genelge ile 2024’te daha da hızlandırılmış, 4 Mart 2019’dan beri uygulanan değerleme raporu zorunluluğu ise Haziran 2024’te kaldırılmıştır  . Yani 2024/4 sayılı genelgeyle artık yabancılardan tapu devrinde SPK lisanslı değerleme raporu istenmemektedir. (Önceden yabancıya satışta 3 ay geçerli bir ekspertiz raporu sunuluyordu).

5. Satış ve Tescil İşlemi: Başvuru sonrası harçlar hesaplanır; yabancı alıcı da Türk alıcı gibi binde 20 tapu harcı öder, satıcı da aynı oranda. Yabancı için ekstra bir harç yoktur. Taraflar tapu memuru huzurunda resmi senedi imzalar. Tercüman, memurun okuduğu metni yabancıya çevirir ve imza atar. Satış tamamlandığında yabancı alıcı adına tapu senedi düzenlenir. Artık taşınmaz onun mülkiyetine geçmiştir.

Vatandaşlık ve İkamet Avantajları: Yabancıların Türkiye’de mülk edinmesinin hukuki boyutunda, vatandaşlık ve oturma izni konuları da önemli yer tutar.

• Turkuaz Kart / Vatandaşlık: 2018’de yapılan düzenlemeyle, Türkiye’den minimum 250.000 USD değerinde taşınmaz alan yabancılara Türk vatandaşlığı hakkı tanınmıştı. 2022 yılında bu sınır 400.000 USD’ye çıkarıldı. Yani bir veya birden çok taşınmaz alarak en az 400 bin dolarlık yatırım yapan ve 3 yıl satmama taahhüdü veren yabancı, Türk vatandaşlığına başvurma hakkını elde eder. Bu süreç, taşınmaz değerleme raporu, banka dökümleri gibi ekstra evrak gerektirir ve Tapu’da bu amaçla takyidat konulur. Yaklaşık 3-6 ay içinde vatandaşlık verilebilmektedir.

• Oturma İzni (İkamet Tezkeresi): Türkiye’de gayrimenkul satın alan yabancılar, kısa dönem ikamet izni alabilirler. 2022’de getirilen düzenlemeyle büyükşehirlerde en az 75.000 USD, diğer illerde 50.000 USD değerinde taşınmazı olanlara ikamet izni verileceği açıklandı . Yani çok düşük bedelli bir tarla alarak oturma izni alma devri kapandı; belli bir yatırım isteniyor. Bu ikamet izni genelde 1 yıllık verilir ve mülk devam ettiği sürece uzatılabilir. Kiralama yoluyla oturum iznine de kısıt geldiği için, mülk edinimi oturum için daha avantajlı bir yol oldu.

Hukuki Güvence ve Dikkat Edilmesi Gerekenler: Yabancılar, mülk edinirken genelde dil ve prosedür bilmemekten kaynaklı zorluk çekebilir. Bu yüzden sürece başlamadan önce bir gayrimenkul avukatıveya deneyimli bir emlak danışmanıyla çalışmaları önerilir. Sözleşmeler çift dilli hazırlanabilir. Yabancı alıcının ödemeyi mümkün mertebe banka kanalıyla yapması (ülkesinden Türkiye’ye SWIFT ile veya Türkiye’de açtığı hesap üzerinden) hem güvenlik hem de ileride vatandaşlık başvurusu vs. için ispat kolaylığı sağlar. Tapu harcı ve vergiler konusunda bilgilendirilmelidir (yabancılar da aynı oranda emlak vergisi öder, ayrıca elde ederse kiradan vergi, satarsa değer artış vergisi onların da sorumluluğundadır).

Sıkça Sorulanlar: “Yabancı alırken fazladan vergi öder mi?” Hayır, Türk vatandaşıyla aynı harcı öder. “Yabancı satarken parasını yurtdışına çıkarabilir mi?” Evet, resmi bankacılık sistemiyle gelen parayı yine geri transfer edebilir, Türkiye’de bir kısıtlama yoktur. “Mirasta durum nedir?” Yabancılar Türkiye’deki taşınmazlarını miras bırakabilirler. Kanuni mirasçıları (yabancı olsun olmasın) miras intikali yapabilir, burada da ek bir vergi yok, sadece veraset intikal vergisi herkes için aynı.

Özetle, yabancıların Türkiye’de mülk edinmesi mümkündür ve süreç son yıllarda oldukça hızlanmış ve basitleşmiştir. Tapu işlemi 1-2 gün gibi kısa sürede sonuçlanabilmektedir. Ancak tabi ki hukuki boyutu iyi anlamak gerekir: Ülke/kişi bazlı sınırlamalara uymak , doğru belgeleri hazırlamak , gerekiyorsa izinleri (askeri bölge vs) almak ve sonrasında elde edilen mülkün getirdiği haklar (vatandaşlık vs) ve yükümlülükler (vergiler, yönetim aidatları vs) konusunda bilgi sahibi olmak önemlidir. Bu süreçte uzman danışmanlık almak yabancı yatırımcı için en sağlıklı yoldur.