Tapu Kaydı Yapılırken Mutlaka Bilmeniz Gereken 5 Şey

Bir gayrimenkulü satın almadan önce veya mevcut taşınmazınızla ilgili olarak tapu kaydındaki kritik bilgiler hakkında bilgi sahibi olmanız gerekir. Tapu sicilinde yer alan bazı ifadeler ve şerhler, o taşınmazın hukuki durumunu ve sınırlamalarını gösterir. İşte tapu kaydında mutlaka bilmeniz gereken 5 önemli husus:

1. Taşınmazın Temel Kimlik Bilgileri: Tapu kaydında ilk bakmanız gereken, gayrimenkulün ada, parsel (ya da pafta) numarası, yüzölçümü ve nitelik bilgileridir. Ada-parsel, taşınmazın haritadaki yerini tanımlar. Yüzölçümü (m²) özellikle arsa/arside önemli; parselin büyüklüğünü gösterir. Nitelik ise taşınmazın cinsi: Arsa mı, Bağ bahçe mi, Tarla mı, Bina mı, Mesken mi vb. Örneğin tapuda nitelik “arsa” yazıyorsa üzerinde bina yok demektir; “kargir apartman” yazması ise yapılı olduğunu gösterir. Bu bilgiler, satın alacağınız evin/apartmanın tapuda ne olarak kayıtlı olduğunu anlamanızı sağlar. Ayrıca kat mülkiyeti durumunu da buradan anlarsınız: Tapuda her daire ayrı “mesken” olarak kayıtlı ise kat mülkiyeti kurulmuştur. Eğer arsa payı ve “kat irtifakı” ibaresi varsa henüz kat mülkiyetine geçilmemiş demektir.

2. Malik (Sahip) ve Hissedar Bilgileri: Tapu kütüğünün malikler hanesinde taşınmazın sahibi veya sahipleri yazar. Tek kişi mülkiyeti varsa adı ve TC kimlik numarası görülür. Eğer birden fazla hissedar varsa, her birinin isimleri ve hisseleri oran olarak belirtilir (örneğin “1/2 Ahmet, 1/2 Ayşe”). Ortak mülkiyet durumlarında, hisselerin paylı mı elbirliğiyle mi olduğuna dikkat edin. Paylı mülkiyette herkes kendi payını satabilir; elbirliği mülkiyetinde (örneğin miras mallarında) tüm mirasçılar birlikte hareket etmek zorundadır. Malik hanesinde ayrıca edinme nedeni ve tarihi de yazar (satış, miras, bağış gibi). Bu bilgilerden, satıcı olarak görünen kişinin gerçekten tapuda malik olup olmadığını teyit edersiniz. Ayrıca hisseli bir taşınmaz alıyorsanız, diğer hissedarları bilmek ileride ortaklığın giderilmesi gibi durumlar için önemlidir. Kontrol edin: Satıcı evliyse bazen malik hanesinde “Ayşe adına aile konutu” gibi şerhler olabilir – bu durumda eş rızası arandığını gösterir (Beyanlar hanesinde de olabilir).

3. İpotek Kayıtları (Takyidatlar): Tapu kaydında İpotek hanesi, taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek hakkı olup olmadığını gösterir. Burada genellikle alacaklı kurumun adı (banka vb.), alacak tutarı ve hak süresi yazar. Örneğin “Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine 400.000 TL bedelli ipotek” gibi bir kayıt varsa, bu gayrimenkul kredi teminatı olarak gösterilmiştir ve üzerinde ipotek vardır. İpotek varlığı, taşınmazı alan kişi için riskli olabilir; çünkü ipotek borcu ödenmezse alacaklı banka taşınmazı sattırabilir. Bu yüzden ipotekli ev alırken ya ipotek borcu kapatılıp kaldırılmalı, ya da alıcı borcu devralmaya razı olmalıdır. Bilmeniz gereken: Tapudaki ipotek, çoğunlukla ev kredisi ile alınmış evlerde çıkar. Satın alma sürecinde ipoteğin fekki (kaldırılması) için satıcı, bankadan “borcu yoktur/yapılandırma” yazısı alarak işlemi sizinle eşzamanlı halledebilir. İpotek yoksa “Hanesi boş” ya da “yoktur” şeklinde belirtilir. Tapuda ipotek haricinde, haciz, intifa hakkı gibi takyidatlar da bu bölümde listelenir.

4. Şerhler ve Beyanlar: Tapu kütüğünde Şerhler (Şerh) hanesi ve Beyanlar hanesi adlı bölümler bulunur. Buralar, taşınmazın kullanımını veya devrini etkileyen özel durumları içerir. Örneğin “Aile Konutu Şerhi”, tapu beyanlar hanesine konulur ve evli çiftlerden birinin talebiyle, o konutun aile konutu olduğunu belirtir. Bu şerh varsa, ev satılırken eşin rızası (noter onaylı) alınmadan satış yapılamaz. “Satış Vaadi Sözleşmesi Şerhi” olabilir; bu, taşınmaz için önceden bir satış vaadi yapıldığını gösterir, genelde belli süreli olur ve yeni alıcı açısından bilinmesi gereken bir yüktür. “Kamulaştırma şerhi” veya “imar uygulaması” gibi beyanlar, taşınmazın kamusal bir projeye dahil olabileceğini veya üzerinde planlama kısıtlaması olduğunu gösterir. “Kira şerhi” konulmuş olabilir, yani taşınmazın belirli bir süre kiracı lehine sözleşmeyle kayıt altına alınması demektir. “İrtifak hakları” da beyanlar kısmında gözükür: Örneğin komşu parsele geçiş hakkı tanınmışsa veya trafo yeri irtifakı varsa burada belirtilir. Tüm bu şerh/beyan bilgileri, alıcı için hayati olabilir. Örneğin arazinizi alıp üzerinde bina yapmayı planlıyorsunuz, fakat beyanlarda “planlama görmüş alandır, kamu hizmetine ayrılmıştır” gibi bir not varsa sürpriz yaşayabilirsiniz. Bu yüzden, tapu kaydında yazan her şerhi ciddiye alın ve anlamını araştırın. Gerektiğinde tapu memuruna veya bir hukukçuya danışıp ne anlama geldiğini netleştirin.

5. Edinme Sebebi ve Tarihi: Tapu kaydında malik adının yanında veya ayrı bir sütunda, o malikin taşınmazı ne şekilde edindiği ve hangi tarihte tapuya tescil olduğu yazar. Örneğin: “24/06/2018 tarihinde satış bedeli 300.000 TL, önceki maliki Ayşe’den devraldı” gibi bir açıklama olabilir. Bu bilgi, gayrimenkulün en son ne zaman el değiştirdiğini ve hangi bedelle satıldığını gösterir (bedel her zaman yazmaz, bazen sadece işlem türü yazar). Bu veriler, değer artış kazancı açısından da fikir verebilir: Satıcı son 5 yıl içinde almışsa ve şimdi satıyorsa, muhtemelen değer artış vergisi doğacaktır. Ayrıca, mülkü çok kısa süre önce alıp hemen satan varsa (özellikle arsa/arazi al-sat yapanlar) bunu anlayabilirsiniz. Edinme sebebi “intikal” ise mirasla geçmiş demektir; “hibe” ise bağış, “trampa” ise takas yoluyla edinme gibi anlamları vardır. Bunlar bazen ileride hukuki süreçlerde önemli olabilir (örneğin bağışla alındıysa muris muvazaası iddiaları vs). Tarih ve önceki sahip bilgisi, taşınmazın geçmişini aydınlatır. Bir anlamda tapunun kimliği gibidir.

Bonus – Dikkate Değer Diğer Bilgiler: Tapu senedinde her ne kadar 5 ana başlığı yukarıda saymış olsak da, alıcılar için imar durumu ve adres uyumu da önemlidir. İmar durum belgesi tapudan değil belediyeden alınır, ancak tapudaki ada/parsel bilgilerinizle belediyeden imar durumunu sorgulamalısınız. Ayrıca, tapu kaydındaki taşınmaz adresi ile fiili adresin aynı olmasına dikkat edin (bazen sokak isimleri değişmiş olabilir). Bir de “arsa payı” konusu var: Kat mülkiyetli yapılarda her bağımsız bölümün arsa payı belirlenir ve tapuda yazar. Arsa payınızın adil olup olmadığını (metrekare ile orantılı) kontrol edin; çünkü ileride kentsel dönüşümde bu paylar üzerinden hak alacaksınız.

Özetle, tapu kaydı bir gayrimenkulün nüfus cüzdanı gibidir. Orada yazanları doğru okumak gerekir. İpotek veya haciz gibi kayıtlar, aile konutu şerhi gibi kısıtlar, hisseli olup olmaması gibi durumlar, bilmeden yapılan alımlarda sıkıntı yaratabilir. Satın alma öncesi bir “tapu tedkik raporu” çıkartmak (gerekirse bir tapu danışmanından veya avukattan yardım alarak) yerinde olacaktır. Bu 5 maddeye vakıf olarak hareket ederseniz, gözden kaçabilecek riskleri en aza indirir ve içiniz rahat şekilde yatırımınızı yapabilirsiniz.