Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız bölümlerine sahip olan kişilerin tapu sicilinde tescil edilen mülkiyet hakkıdır. Özellikle apartman ve site gibi çok katlı yapılarda sıkça karşılaşılan bu kavram, taşınmaz sahiplerine hukuki güvence sağlar. Bu yazımızda kat mülkiyetinin ne olduğunu, nasıl kurulduğunu ve sağladığı hakları detaylı bir şekilde ele alacağız.

1. Kat Mülkiyeti Nedir ve Nasıl Çalışır?

Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız bölümlerine sahip olan kişilerin, tapuya kayıtlı olarak sahiplik hakkına sahip olmasıdır. Örneğin, bir apartman dairesi veya iş merkezi içindeki bir ofis kat mülkiyetine tabi olabilir.

Kat mülkiyetinin özellikleri şunlardır:

• Tapu Tescili Gerekir: Kat mülkiyeti hakkı, taşınmazın tapu kütüğüne kaydedilmesiyle resmiyet kazanır.
• Bağımsız Kullanım Hakkı Tanır: Her malik, kendi bağımsız bölümünü özgürce kullanabilir.
• Ortak Alanlar Yönetmelikle Belirlenir: Apartman veya sitelerde merdivenler, asansörler ve otopark gibi ortak alanların kullanımı belirli kurallara tabidir.
• Yönetim Planı ve Kat Malikleri Kurulu: Bina veya sitenin yönetimi kat malikleri tarafından seçilen yönetici veya yönetim kurulu tarafından yürütülür.

2. Kat Mülkiyetinin Kurulması

Kat mülkiyeti kurulması için belirli yasal süreçler izlenmelidir. Süreç şu şekilde işler:

A. Kat Mülkiyeti Kurulması İçin Gerekli Şartlar

• Yapının Tamamlanmış Olması: Kat mülkiyeti, binanın tamamen inşa edilmiş olması şartıyla tesis edilebilir.
• İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Alınması: Belediyeden alınan yapı kullanma izin belgesi (iskân) olmadan kat mülkiyeti kurulamaz.
• Bağımsız Bölüm Sayısının Belirlenmesi: Her bağımsız bölümün niteliği (konut, iş yeri vb.) açıkça belirtilmelidir.
• Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Malikler, tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyetine geçiş talebinde bulunurlar.

B. Gerekli Belgeler

• Tapu belgesi
• Yapı kullanma izin belgesi (İskân)
• Mimari proje ve bağımsız bölüm listesi
• Kat maliklerinin kimlik belgeleri
• Yönetim planı

Bu belgelerin eksiksiz olarak sunulması, sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlar.

3. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Farklar

Kat mülkiyeti ile sıkça karıştırılan kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapı üzerinde bağımsız bölüm oluşturma hakkıdır. İki kavram arasındaki temel farklar şunlardır:

Kat irtifakına sahip olan bir taşınmazın iskanı alındıktan sonra kat mülkiyetine geçirilmesi mümkündür.

4. Kat Mülkiyetinin Sağladığı Haklar ve Yükümlülükler

Kat mülkiyeti sahipleri, hem mülkiyet haklarına hem de bazı yükümlülüklere sahiptir.

Haklar:

• Bağımsız bölümlerini özgürce kullanabilir, kiraya verebilir veya satabilirler.
• Ortak alanları yönetim planı çerçevesinde kullanma hakkına sahiptirler.
• Yönetim kararlarına katılma hakkı bulunur.

Yükümlülükler:

• Apartman veya site yönetimi tarafından belirlenen aidatları düzenli ödemek zorundadırlar.
• Ortak alanların kullanımında diğer maliklerin haklarına saygı göstermekle yükümlüdürler.
• Yönetim planına uymak zorundadırlar.

5. Kat Mülkiyeti ile İlgili Hukuki Sorunlar ve Çözüm Yolları

Kat mülkiyeti ile ilgili bazı yaygın hukuki sorunlar şunlardır:

• Aidat Borçları: Kat maliklerinin aidat ödememesi durumunda, yönetim icra yoluyla tahsilat yapabilir.
• Ortak Alan Kullanımı: Ortak alanların izinsiz kullanılması veya işgal edilmesi durumunda, kat malikleri mahkemeye başvurabilir.
• Gürültü ve Komşuluk Hukuku: Kat mülkiyeti yasasına aykırı gürültü ve rahatsızlık veren durumlar için dava açılabilir.
• Yönetim Anlaşmazlıkları: Kat malikleri arasında yönetim ile ilgili anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir, bu tür durumlar Sulh Hukuk Mahkemelerinde çözüme kavuşturulabilir.

Kat mülkiyeti, bir taşınmazın bağımsız bölümlerinin sahiplerine yasal güvence sağlayan önemli bir mülkiyet türüdür. Tapu siciline kayıt edilerek resmi hale getirilen kat mülkiyeti, bağımsız kullanım hakkı verir ancak ortak alanlar için belirli yükümlülükleri de beraberinde getirir. Kat mülkiyetinin sağladığı hakların ve hukuki süreçlerin bilinmesi, taşınmaz sahipleri için büyük önem taşır.