Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, inşaatı tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümlerine tahsis edilen mülkiyet hakkıdır. Bu hak, mülkiyetin tam anlamıyla oluşmasını sağlayan kat mülkiyetine geçişin ilk adımıdır. Bu yazımızda, kat irtifakının ne olduğunu, nasıl kurulduğunu ve kat mülkiyetine nasıl çevrileceğini detaylı olarak ele alacağız.
1. Kat İrtifakı Nedir ve Nasıl Çalışır?
Kat irtifakı, bir binanın inşaat aşamasında bağımsız bölümlere ayrılarak her bir bölümün sahiplerine belirli kullanım hakları tanıdığı bir mülkiyet türüdür. Ancak, tam mülkiyet hakkı sağlamaz ve kat mülkiyetine geçirilmediği sürece tapu işlemlerinde sınırlamalar olabilir.
Kat irtifakı şu durumlarda tercih edilir:
- Kredi Kullanımı: Henüz tamamlanmamış projelerde bankaların kredi vermesi için gereklidir.
- Mülk Satışı: İnşaat halindeki taşınmazların bağımsız bölümler halinde satışına olanak tanır.
- Resmi Belgelerde Kullanım: Yapı tamamlanmadan bağımsız bölümlerin tanımlanmasını sağlar.
2. Kat İrtifakının Sağladığı Haklar ve Kısıtlamalar
Haklar:
- Bağımsız bölümler için sahiplik hakkı tanır.
- Kat irtifakı tapusuna sahip olanlar, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine geçebilir.
- Bağımsız bölümler ipotek gösterilebilir ve krediye uygun hale getirilebilir.
Kısıtlamalar:
- Bağımsız bölümler tamamlanmadığı için tam kullanım hakkı vermez.
- Belediyeden iskan belgesi alınmadığı sürece, yapı hukuki olarak tamamlanmış sayılmaz.
- Ortak alanlar ile ilgili anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir.
3. Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakı kurulumu belirli yasal prosedürlere tabidir ve aşağıdaki adımlar izlenmelidir:
A. Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Belgeler
- Tapu Belgesi: Taşınmazın maliklerine ait tapu belgesi
- İmar Planı ve Onaylı Mimari Proje: Belediyeden onaylı projeler
- Bağımsız Bölüm Listesi: Binada yer alacak bağımsız bölümlerin belirtilmesi
- Kat İrtifakı Tesisi Talebi: Tapu müdürlüğüne yapılan resmi başvuru
- Tüm Maliklerin Onayı: Kat irtifakı, taşınmaz maliklerinin rızası ile kurulur.
B. Tapuya Başvuru ve Tescil Süreci
- Belediyeden Gerekli Belgelerin Temini: Proje, bağımsız bölümler ve diğer teknik belgeler alınır.
- Tapu Müdürlüğü’ne Başvuru: Malikler, kat irtifakı için resmi başvuruda bulunur.
- Tapu Siciline Tescil: Kat irtifakı tapuya işlenerek resmileşir.
Bu süreç tamamlandığında, taşınmaz henüz bitmemiş olsa bile bağımsız bölümler yasal olarak tanımlanmış olur.
4. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Yapının Durumu | İnşaat halindedir | Tamamlanmıştır |
| Tapu Durumu | Kat irtifakı tapusu vardır | Kat mülkiyeti tapusu alınmıştır |
| Kullanım Hakkı | Sınırlı kullanım hakkı vardır | Tam kullanım hakkı vardır |
| İskân Belgesi Gerekli mi? | Hayır | Evet |
| Hukuki Durum | Geçici mülkiyet hakkı sağlar | Tam mülkiyet hakkı verir |
Kat irtifakına sahip bir taşınmaz, inşaat tamamlanıp iskan belgesi alındığında kat mülkiyetine geçirilebilir.
5. Kat İrtifakı Nasıl Kat Mülkiyetine Geçirilir?
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için şu işlemler yapılmalıdır:
- İnşaatın Tamamlanması: Yapının ruhsata uygun şekilde bitirilmesi gerekir.
- İskân Belgesi Alınması: Belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskan) temin edilmelidir.
- Tapu Müdürlüğü’ne Başvuru: Malikler, tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyetine geçmek istediklerini beyan eder.
- Kat Mülkiyeti Tapularının Düzenlenmesi: Tapu sicilinde, bağımsız bölümlerin tapuları kat mülkiyeti olarak düzenlenir.
Kat mülkiyetine geçiş, taşınmazın hukuki olarak tamamlanmış ve tüm altyapı gerekliliklerinin yerine getirilmiş olduğunu gösterir.
6. Kat İrtifakı ile İlgili Hukuki Sorunlar ve Çözüm Yolları
Kat irtifakı süreçlerinde bazı hukuki sorunlar yaşanabilir:
- Müteahhitin Kat İrtifakı Tesis Etmemesi: Alıcılar, müteahhitten kat irtifakı kurulmasını talep edebilir.
- İnşaatın Tamamlanmaması: Malikler, eksik kalan yapı için müteahhit aleyhine hukuki süreç başlatabilir.
- İskân Alınamaması: Yapı ruhsata aykırıysa, belediye iskân belgesi vermez ve kat mülkiyetine geçiş engellenir.
- Aidat ve Ortak Alan Kullanımı Sorunları: Yapı tamamlanmadan aidat sorunları ve ortak kullanım konularında maliklerin anlaşmazlık yaşaması mümkündür.
Bu tür durumlar, mahkemeler ve ilgili idari kurumlar aracılığıyla çözüme kavuşturulabilir.
Kat irtifakı, inşaatı devam eden projelerde bağımsız bölümlerin belirlenmesini sağlayan önemli bir hukuki mekanizmadır. Ancak, tam kullanım hakkı sağlamadığı için kat mülkiyetine geçirilmesi gereklidir. Kat irtifakına sahip bir taşınmazın satışı ve kullanımı belirli kısıtlamalara tabi olabilir, bu nedenle sürecin doğru şekilde yönetilmesi büyük önem taşır.
Share this content:
