İmar Planı Nedir? Arsa ve Gayrimenkul Yatırımı İçin Kritik Bilgiler!

İmar Planı Nedir? İmar Planı Sorgulama ve Detaylı Bilgi

Gayrimenkul yatırımı veya alım-satım sürecinde sıkça duyduğumuz imar planı, bir bölgenin nasıl kullanılacağını ve gelişeceğini belirleyen en önemli rehberdir. Özellikle arsa veya arazi alırken, üzerine inşaat yapılıp yapılamayacağını, yapılabilecekse ne tür ve ne büyüklükte yapılar yapılabileceğini imar planı belirler. Bu başlık altında imar planının ne olduğunu, türlerini, nasıl sorgulanacağını ve nelere dikkat edilmesi gerektiğini detaylı olarak ele alacağız.

İmar Planı Nedir?

İmar planı, bir şehir veya bölgenin gelecekteki kullanımını ve yapılaşmasını düzenleyen resmi plandır. Başka bir deyişle, hangi alanların konut, hangilerinin ticaret, hangilerinin sanayi, park, yol vb. olacağını; bu alanlarda binaların en fazla ne kadar yüksek olabileceğini, ne yoğunlukta inşaata izin verileceğini gösteren bir harita üzerindeki planlamadır.

İmar planları, şehircilik ilkeleri, nüfus projeksiyonları ve kamu ihtiyaçları gözetilerek hazırlanır ve ilgili belediyenin meclisi veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanır.

İmar planları temel olarak iki seviyede hazırlanır:

• Nazım İmar Planı (1/5000 ölçek): Orta ölçekli bir plandır. İlçenin veya bölgenin genel arazi kullanım kararlarını gösterir. Renkli olarak konut alanları, ticaret alanları, yeşil alanlar, ana yol aksları vb. belirlenir. Nazım planda ayrıntılar parsel bazında değil, bölge bazındadır.

• Uygulama İmar Planı (1/1000 ölçek): Detaylı plandır. Parsel parsel, adalar ve yollar bazında çizilidir. Bu planda her bir imar adasının sınırları, parsel ebatları ve her parselin yapı şartları (TAKS/KAKS, yükseklik, yaklaşma mesafeleri vb.) yer alır.

Küçük bir not: 1/5000 ölçekli planda 1 cm = 50 m iken, 1/1000 planda 1 cm = 10 m’dir. Yani uygulama imar planı çok daha ayrıntılıdır.

İmar Planı Ne İşe Yarar? İmar planı sayesinde:

• Özel mülk sahipleri, arsalarında ne tür yapı yapabileceklerini (örneğin 4 katlı apartman mı, yoksa sadece bahçeli ev mi) öğrenirler.

• Yatırımcılar, bölgenin gelecekte nasıl şekilleneceğini (çevreye okul gelecek mi, ana yol geçecek mi, vs.) öngörebilirler.

• Belediyeler, altyapı ve hizmet planlamasını bu plana göre yapar (yollar, kanalizasyon, toplu taşıma güzergahı vb.).

• Planlı gelişme sayesinde şehirde konut, yeşil alan, ticari alan dengesi sağlanmaya çalışılır.

İmar Planında Karşılaşılan Terimler

İmar planı paftalarına baktığınızda çeşitli renkler, harfler ve rakamlar görürsünüz. Kısaca önemli terimleri açıklayalım:

• Konut Alanı / Ticaret Alanı / Sanayi Alanı: Plan üzerinde farklı renklerle gösterilirler. Örneğin sarı renkle “Konut Alanı” olarak belirlenmiş bir bölgede genellikle sadece konut yapıları yapılabilir. Kırmızı veya mora yakın renkler “Ticaret Alanı” (dükkan, ofis, iş merkezi vs.), gri “Sanayi”, yeşil “Park ve Yeşil Alan”, mavi “Resmi Kurum Alanı” (okul, hastane) gibi ayrımları ifade eder. Planın lejant kısmında bu renklerin anlamları açıklanır.

• TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Bir parselin zemin oturum oranını belirtir. Örneğin TAKS = 0.30 ise, 1000 m²’lik arsanın en fazla 300 m²’sine bina oturumu yapılabilir (geri kalanı bahçe olmalı). Bu, binanın tabanda kaplayacağı alanın, parsel alanına oranıdır.

• KAKS veya EMSAL (Kat Alanı Katsayısı): Parselin toplam inşaat hakkını gösterir. EMSAL = 1.00 demek, 1000 m² arsa üzerine toplam 1000 m² inşaat yapılabilir anlamına gelir (katlar toplamı). Bu 2 katlı 500’şer m² olabilir, veya 4 katlı 250’şer m² olabilir, vb. EMSAL = 2.00 olsaydı, 2000 m² inşaat yapılabilecekti. Dolayısıyla emsal değeri, arsaların değerini çok etkileyen bir parametredir.

• Hmax (Maksimum Yükseklik) veya Kat Adedi: Plan, bina yüksekliğini metre cinsinden veya kat adedi olarak sınırlandırabilir. Örneğin “Hmax = 9.50 m (3 kat)” ifadesi, 3 katlı bir bina yapılabileceğini (her kat ~3.2 m yüksekliğinde varsayılır) belirtir.

• Ön/Arka/Yan Bahçe Mesafeleri: Binaların parsel sınırlarına ne kadar yaklaşabileceğini gösterir. Mesela “Ön bahçe: 5 m, Yan bahçe: 3 m” demek, binayı cadde tarafında 5 metre içeriden, yan komşuya sınırda 3 metre içeriden başlatmak gerekir. Eğer “bitişik nizam” denmişse, yan bahçe mesafesi 0 olarak, binaların yan yana bitişik olabileceği anlamına gelir.

• Nizam: Ayrık nizam (bina parselin ortasında bahçeli), bitişik nizam (binalar bitişik) veya blok nizam (belirli blok boyutlarında) olarak belirtilir.

• Plan Notları: İmar planı haritasının yanında veya ayrı bir rapor olarak plan notları bulunur. Bu notlar, haritada sembollerle gösterilemeyen detay hükümleri içerir. Örneğin “zemin katlar ticari kullanılabilir”, “çatı araları iskan edilemez”, “bu alanda minimum parsel büyüklüğü 400 m² olmalıdır” gibi özel maddeler plan notlarında yazar. Planı tam anlamak için plan notlarını dikkatlice okumak şarttır.

İmar Durumu Sorgulama Nasıl Yapılır?

1. Belediyeden İmar Durum Belgesi Alma: En kesin yöntem, taşınmazın bağlı olduğu belediyeye başvurarak imar durum belgesi almaktır. Tapu sahibinin dilekçesiyle (veya yetkili kişinin), genellikle birkaç gün içinde verilen bu belgede parselin imar planındaki fonksiyonu, emsali, yüksekliği, çekme mesafeleri vb. tüm şartları yazar . Bu belge, resmi bir evraktır ve belirli bir süre geçerlidir (plan değişmezse pek bayatlamaz ama yeni plan çıkarsa geçersiz kalır). İmar durum belgesi almadan, özellikle arsa alımında, adım atmamak akıllıca olur.

2. İnternet Üzerinden Sorgulama: Birçok belediye, imar planlarını dijital ortama taşımıştır:

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın e-Plan ve e-İmar sistemleri ile bazı belediyelerin planlarına e-Devlet üzerinden erişilebiliyor . e-Devlet’e girip arama kısmına “imar durum” yazdığınızda eğer belediyenizin dijital imar sistemi varsa yönlendirileceksiniz.

• Tapu ve Kadastro Parsel Sorgu (TKGM): Harita üzerinden parsele tıklayıp, “imar durumu” linkine ulaşmaya yardımcı olabilir. Her belediye entegre değil ama birçoğunda link veriyor ve sizi ilgili belediye sayfasına yönlendiriyor.

• Belediye WebGIS Uygulamaları: Örneğin İstanbul İBB’nin imar sorgulama, Ankara’nın PLANMOD uygulaması gibi şehir özelinde hizmetler var. Bu sistemlerde ada/parsel girerek planın rengini, notlarını görebilirsiniz.

• Dijital Plan Notları: Belediyeler onaylı imar planı paftalarını PDF olarak da sunabiliyor. Özellikle yeni yapılan planlar askıya çıktığında, belediye sitesine PDF olarak konuyor, oradan indirip detayları inceleyebilirsiniz.

3. Emlak Ofisleri ve Uzmanlar: Yerel emlakçılar, şehrin planlarını tecrübeyle bilirler. Örneğin “bu bölge yakın zamanda imara açılacak” ya da “şu sokakta 4 kata kadar izin var” gibi pratik bilgileri paylaşabilirler. Ancak resmi belge ile teyit etmek her zaman şart, çünkü planlar değişebilir veya detay nüanslar olabilir.

Not: İmar planı sorgusu yaparken mutlaka il, ilçe, mahalle, ada, parsel bilgisine ihtiyaç duyarsınız. Bu bilgileri tapudan veya tapu fotokopisinden alabilirsiniz. Parsel numaranızı bilmiyorsanız TKGM parsel sorgu sitesinde adres araması yaparak bulabilirsiniz.

İmar Planında Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Plan Geçerliliği: İmar planları zaman içinde değişebilir. Bugün imarlı olan bir yer, ileride revizyon planla farklı bir fonksiyona dönüşebilir (örneğin yeni plana göre artık okul alanı olduysa, orada konut yapamazsınız ve devlet kamulaştırabilir). Bu nedenle, güncel planın yürürlükte olduğundan emin olun ve planın hazırlanma/onay tarihine bakın. Eğer plan askı sürecinde itirazlar varsa, sonuçlarını takip edin.

• Kısıtlamalar: Plan notlarında veya tapu kayıtlarında, sit alanı, koruma alanı, sulu tarım şartı, yola terk gibi kısıtlayıcı hususlar olabilir. Örneğin, plan “min. parsel büyüklüğü 1000 m²” diyorsa ve sizin arsanız 500 m² ise, tek başına inşaat izni çıkmayabilir; yan parselle tevhid (birleştirme) gerekebilir. Ya da “yoldan 10 m çek” şartı konmuşsa küçük parsellerde neredeyse bina yapacak yer kalmayabilir. Bu tür detaylar yatırım kararını etkiler.

• Kamusal Alanlar: Parselinizin bir kısmı imar planında yolda veya parkta kalıyor olabilir. Bu durumda, uygulamada o kısmın terkini yapmanız istenir (bedelli veya bedelsiz, duruma göre değişir). Parselin net imar alanı azalabilir. Bunu plan paftası üzerinde ölçekli ölçerek veya imar durum belgesindeki “terk miktarları”ndan öğrenebilirsiniz.

• İmar Planı Yoksa: Eğer bir arazinin bulunduğu yerde onaylı imar planı yoksa, orası plansız alandır (köy yerleşik alanı hariç). Plansız alanda inşaat yapmak için ya basit tarımsal yapılar (bağ evi gibi kısıtlı m²’lerde) yapılabilir ya da plan gelene kadar beklenir. Plansız alanda arsa almak, geleceğe dönük spekülatif bir yatırımdır; imar planı çıkarsa değer uçar, çıkmazsa tarla olarak kalır. Bu riski bilerek hareket etmek gerekir.

• İmar Hakkı Transferi vs.: İmar planları bazen kısıtlamalar getirdiğinde (sit alanında inşaat yasağı gibi), devlet imar hakkı transferi gibi mekanizmalar sunabilir ama ülkemizde uygulaması sınırlı. Genelde kısıt varsa, malikler dava yoluyla bedel talep edebiliyor (plan iptal davaları vs.).

• Kentsel Dönüşüm ve Revizyonlar: Özellikle büyük şehirlerde eski imar planları yenilenebiliyor veya kentsel dönüşüm alanı ilan edilip farklı bir planlama yapılabiliyor. Evinizi alırken, mahallenizin kentsel dönüşüme girme ihtimali var mı araştırın. Dönüşüm gelirse mevcut imar hakları artabilir (avantaj) ama belki müteahhit ile anlaşmazlıklar filan olabilir (süreç belirsizlikleri). Bu ayrı bir konu, ama imar planının da bir parçası sayılır.

Örnek Senaryolar

• Senaryo 1: Ahmet Bey, şehir dışında geniş bir tarla almak istiyor. Araştırıyor ki bölgenin 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planında orası “gelişme konut alanı” öngörülmüş. Bu iyi bir işaret; ilerde imar planı yapılabileceğini gösteriyor. Ancak şu an uygulama imar planı yok. Ahmet Bey tarla fiyatına alacak ama belki 5-10 yıl beklemesi gerekecek imar gelmesi için. O süre zarfında ne tarım yapmayı düşünüyor, ne bir şey; tamamen yatırım. Bu yüksek risk-yüksek getiri hamlesi. İmar planı çıkarsa arsanın cinsi tarla’dan arsa’ya değişecek ve belki değeri katlanacak. Çıkmaz veya çok gecikirse, parası orada bağlanmış olacak.

• Senaryo 2: Ayşe Hanım 500 m²’lik bir arsa alıyor imarlı alanda. Uygulama imar planına göre E=0.30, H=6.50 m (2 kat) ayrık nizam. Bu demek ki en fazla 150 m² taban oturumlu, 2 katlı toplam 300 m² bir ev yapılabilir. Ayşe Hanım 300 m²’lik dubleks bir villa planlayarak alıyor arsayı. Daha sonra öğreniyor ki plan notlarında “planlama alanındaki parseller ifraz edilemez, tevhid şartı vardır, yapı adası bazında uygulama yapılacaktır” diye bir not var. Bu, aslında tek parselde inşaat izni verilmeyeceği, ada bazında (belki 4-5 parsel birleşecek) proje yapılacağını ima ediyor. Ayşe Hanım’ın planladığı villa hemen yapılamayabilir. Bu çok ciddi bir detay, alırken atlanmış. Onun için imar durum belgesi kritik idi; eğer almış olsa bu şartı görürdü.

Sonuç

İmar planı bir arazinin kaderini belirler. Özellikle arsa yatırımcıları ve inşaat yapmayı düşünenler imar planı konusunda bilgili olmalı veya uzman görüşü almalıdır. Bir harfe, bir sayıya bakarak milyon liralık farklar oluşabilir. Mesela E=0.20 yerine E=0.30 olması, aynı arsada %50 fazla inşaat demek, bu belki ilerde +2 daire fazla satmak anlamına gelir.

Ev alırken de imar planına göz atmak önemlidir. Apartmanda bir daire alıyorsunuz diyelim, imar planında belki o bölgeye bir yol genişletmesi var ve binanız 5 sene sonra yıkılmak zorunda kalacak. Bunu önceden bilmek iyi olmaz mıydı?

Dolayısıyla:

• Arsa alırken imar durum belgesi mutlaka alın veya güncel planı uzmanla inceleyin.

• Ev alırken de imar ve iskân durumuna bakın; binanız plana uygun mu yapılmış (kat mülkiyeti varsa genelde uygundur).

• İmar planlarının diline biraz aşina olun veya güvendiğiniz bir mimar/mühendisten yardım alın.