Gayrimenkul Hukuku, taşınmaz mallara ilişkin her türlü hukuki işlemi, hak ve yükümlülükleri düzenleyen hukuk dalıdır. Arsa, arazi, konut, işyeri gibi taşınmazların alım-satımı, kiralanması, üzerinde ayni hak tesisi (ipotek, intifa hakkı gibi) ve miras yoluyla intikali gibi konular gayrimenkul hukukunun kapsamındadır. Bu alan, Türk Medeni Kanunu başta olmak üzere çeşitli yasal düzenlemelerle şekillendirilmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun Ayni Haklar kısmı ve Tapu Kanunu, İmar Kanunu gibi özel kanunlar gayrimenkul hukukunun temelini oluşturur.

Temel Kavramlar:

• Tapu: Bir taşınmazın kimin mülkiyetinde olduğunu gösteren resmi kayıt ve belgedir​boranunerhukuk.com. Tapu senedi üzerinde taşınmazın bulunduğu yer (il, ilçe, mahalle, ada, parsel), niteliği (arsa, bağ, bahçe, mesken vb.), yüzölçümü ve malik bilgileri yer alır. Tapu kaydı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet haklarının en güçlü kanıtıdır.
• Mülkiyet Hakkı: Bir kişinin taşınmaz üzerindeki en geniş hak sahipliğidir. Malik, mülkiyet hakkı sayesinde o taşınmazı kullanabilir, ürünlerinden yararlanabilir, üçüncü kişilere devredebilir. Mülkiyet hakkı Anayasa ile de koruma altına alınmıştır ve temel bir insan hakkı olarak kabul edilir​. Bir gayrimenkul birden fazla kişiye ait olabilir: paylı mülkiyet (hisseli) veya elbirliği mülkiyeti (örneğin mirasçılar arasında) gibi türleri vardır.
• İpotek: Taşınmaz üzerinde tesis edilen bir alacak teminat hakkıdır. Örneğin banka konut kredisi verdiğinde evi ipotek altına alır. İpotek, tapuya şerh edilir ve borç ödenmediğinde alacaklıya taşınmazı sattırarak alacağını tahsil etme yetkisi verir​. İpotekli taşınmaz satılabilir ancak ipotek yükü yeni malike geçer, bu nedenle alım-satımda ipoteğin fekki (kaldırılması) genellikle sağlanır.
• Kadastro: Taşınmazların sınırlarını, alanlarını ve sahiplerini belirleyip haritalandıran kamu işlemlerinin bütünüdür​. Kadastro çalışmaları sonucunda tapu kayıtları oluşturulur. Türkiye’de kadastro büyük oranda tamamlanmıştır; kadastral haritalar sayesinde taşınmazların yerleri ve boyutları netleşmiştir.
• İrtifak Hakları: Bir taşınmaz lehine veya aleyhine tanınmış sınırlı ayni haklardır. Örneğin intifa hakkı, bir başkasına ait gayrimenkulü kullanma ve ürünlerinden yararlanma hakkıdır (mülkiyet devretmeden kullanım hakkı vermek). Geçit hakkı, bir arsa üzerinden komşu arsanın yol geçirme hakkı gibi düşünebilir. Bu haklar tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.
• Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı: Apartman gibi ortak mülkiyetli yapılarda her bağımsız bölümün ayrı tapusu olması durumuna kat mülkiyeti denir. İnşaat aşamasında, tamamlanmamış binalarda kurulan hak ise kat irtifakıdır. Kat mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetilir ve her dairenin tapuda belirlenmiş arsa payı vardır.
• Zilyetlik: Bir taşınmazı fiilen hakimiyetinde bulundurma halidir (possession). Zilyet olan kişi her zaman malik olmayabilir; örneğin kiracı zilyettir ama malik değildir. Zilyetlik de kanun tarafından belli durumlarda korunur (haksız işgale karşı çıkma vb.).

Gayrimenkul Hukukunda İşlemler ve Uygulamalar:

• Alım-Satım: Taşınmaz alım satımı resmi şekilde Tapu Müdürlüğü’nde yapılmalıdır. Tapuda satış yapılması için alıcı ve satıcının (veya vekillerinin) bulunması, tapu harcının ödenmesi şarttır. Tapu memuru tarafların rızasını alarak mülkiyeti devreder. Satış işlemi, bir sözleşme ve tapu siciline tescil ile tamamlanır. Gayrimenkul hukukunda geçerlilik şekle bağlıdır; noter satış vaadi sözleşmeleri olsa da asıl mülkiyet geçişi tapuda olur.
• Kira Sözleşmeleri: Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira ilişkisi, gayrimenkul hukukunun önemli bir parçasıdır. Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olabilir (yazılı olması önerilir). Kiracı ve ev sahibi hakları ayrı bir bölümde (12. soruda) detaylandırılmıştır. Kira hukuku, konut ve işyeri kiraları bakımından bazı farklı kurallara tabidir; örneğin konut kiralarında yıllık artışlara yasal sınırlamalar getirilmiştir.
• İmar ve Ruhsat: Gayrimenkul geliştirme (inşaat) süreçleri imar hukuku kapsamındadır. Bir arsa üzerine bina yapılabilmesi için ilgili belediyeden imar izni (inşaat ruhsatı) alınması gerekir. Yapı tamamlandıktan sonra yapı kullanma izni (iskan ruhsatı) alınmalıdır. İskan alınmamış binalarda kat mülkiyeti kurulamaz ve bazı hizmetlerin bağlanmasında zorluk yaşanır. İmar planları, yapılaşmanın sınırlarını belirler; örneğin bir arsada en fazla kaç kat bina yapılabileceği imar planında yazar.
• Miras ve İntikal: Bir taşınmaz malikin ölümü halinde mirasçılarına geçer. Mirasçıların, veraset ilamı ve intikal beyannamesi ile tapu intikal işlemlerini yapmaları gerekir. Miras kalan gayrimenkullerde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları gayrimenkul hukukunda sık görülür; bu davada hakim taşınmazın paydaşlar arasında satılıp parasının bölüştürülmesine karar verebilir.
• Kamulaştırma: Devlet veya belediye, kamu yararı için özel mülkiyetteki bir gayrimenkulü bedelini ödeyerek zorla alabilir (örneğin yol geçirmek için arazi kamulaştırılması). Kamulaştırma Kanunu prosedürlerine uyulması gerekir; malike bilirkişi tarafından belirlenen bedel ödenir. Malik bedeli düşük buluyorsa bedel tespiti ve artırım davası açabilir.
• Kentsel Dönüşüm: Riskli yapıların yenilenmesi sürecinde uygulanan özel hukuk kuralları vardır (6306 sayılı Kanun). Bina sahipleri 2/3 çoğunlukla dönüşüm kararı alıp, arsa paylarını müteahhide vererek yeni bina yaptırabilir. Dönüşüme katılmayan maliklerin payları Bakanlıkça rayiç bedelden satılabilir​ Bu konu da gayrimenkul hukukunun güncel uygulamalarındandır.

Uyuşmazlıklar: Gayrimenkul hukuku çok geniş bir alan olduğundan, çeşitli uyuşmazlık türleri ortaya çıkabilir: Tapu iptal ve tescil davaları (örneğin sahtecilikle alınan tapunun iptali), sınır ihtilafları (komşu parseller arasında sınırın yanlış belirlenmesi), kira tahliye davaları, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları vb. Bu davalarda tapu kayıtları, sözleşmeler, bilirkişi raporları önemli rol oynar.

Özetle, gayrimenkul hukuku bireylerin taşınmazlar üzerindeki haklarını konu alır. Temel kavramları bilmek (tapu, mülkiyet, ipotek gibi) herkes için faydalıdır çünkü bir ev veya arsa alırken ya da kiralarken bu terimlerle karşılaşırız. Bu hukuk dalı, özel hukuk (mülkiyet, sözleşmeler) ve kısmen kamu hukuku (imar düzenlemeleri, kamulaştırma) boyutlarını bir arada barındırır. Uygulamada, güvenli bir gayrimenkul işlemi için uzman bir avukatın veya danışmanın rehberliği tavsiye edilir.