Gayrimenkul Değer Artışı Hesaplama

Gayrimenkul satışından elde edilen kazanca halk arasında değer artışı denir. Yasal olarak bu kazanç, gayrimenkulün alış ve satış fiyatı arasındaki farktan oluşan değer artış kazancıdır ve belli koşullarda gelir vergisine tabi olabilir. Özellikle bir kişi, elde ettiği bir evi veya arsayı 5 yıl içinde elden çıkarırsa (satarsa), oluşan kazanç Gelir Vergisi Kanunu uyarınca vergilendirilir  . 5 yıldan uzun süre elde tutulmuş gayrimenkullerin satış kazançları ise güncel mevzuata göre gelir vergisinden istisna edilmiştir (vergiye tabi olmaz) . Bu nedenle hesaplama yaparken öncelikle mülkün alış tarihi ile satış tarihi arasındaki süreye bakılır.

1. Maliyetin Tespiti (Alış Bedelinin Endekslenmesi): Gayrimenkulün ilk edinme maliyeti, enflasyon karşısında güncellenebilir. Kanun, satın alma ile satış yılı arasındaki üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) artışı %10’u aşarsa, alış bedelinin endekslenmesine izin verir . Bu, enflasyonun kazancı şişirmesini engellemek içindir. Örneğin, 2018 yılında 300.000 TL’ye alınan bir konut 2023 yılında satılırken, aradaki enflasyon yüksek ise 300.000 TL’lik alış bedeli, TÜİK’in açıkladığı endeks oranında arttırılarak düzeltilmiş maliyet bulunur . Ancak, endeksleme yapılabilmesi için Yİ-ÜFE artış oranının %10 veya üzerinde olması şarttır . Endekslenmiş maliyet = Alış bedeli × (Satıştan bir önceki aya ait Yİ-ÜFE / Alışın yapıldığı aya ait Yİ-ÜFE). Bu şekilde bulunan tutar, enflasyona göre ayarlanmış alış bedelidir.

2. Kazancın Hesaplanması: Değer artışı kazancı = Satış bedeli – (Endekslenmiş alış bedeli + Satış sırasında yapılan masraflar + Ödenen vergi ve harçlar). Yani gayrimenkulün satışında elde edilen gelirden, enflasyonla güncellenmiş alış maliyeti ve satışla doğrudan ilgili giderler düşülür. Satışa ilişkin masraflar içinde emlak komisyonu, tapu harcı gibi giderler sayılabilir. Ayrıca gayrimenkule yapılan büyük çaplı değer artırıcı yatırımlar (örneğin evin tadilat masrafları) da belgeli olmak şartıyla maliyete eklenebilir.

3. İstisna Tutarının Düşülmesi: Kanun her yıl gayrimenkul satış kazançları için bir istisna tutarıbelirler. Bu tutarın altındaki kazançlar vergiden müstesnadır. Örneğin 2023 takvim yılı içinde yapılan satışlar için 55.000 TL istisna uygulanmıştır  . 2024 yılı için istisna tutarı 87.000 TL’ye yükseltilmiştir . Dolayısıyla hesaplanan kazanç tutarından, o yıla ait istisna rakamı düşülür. Örnek: 2023 yılında bir evin satışından endeksleme sonrası hesaplanan kazanç 100.000 TL olsun. 2023 istisnası 55.000 TL düşülür, kalan 45.000 TL tutar vergiye tabi kazanç olarak beyan edilir . Eğer kazanç istisna tutarının altında kalıyorsa, beyanname verilmez.

4. Vergi Matrahı ve Beyanı: İstisna sonrası kalan kazanç, kişinin o yılki diğer gelirleriyle birlikte gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. Değer artış kazancı, yıllık beyanname ile Mart ayında beyan edilir (elde edildiği yılı izleyen yıl) . Vergi, gelir vergisi dilimlerine göre hesaplanır (örneğin 2025 yılı için %15’den başlayıp kademeli olarak %40’a kadar giden oranlarda). Kazanç ne kadar yüksekse o oranda dilime girer. Ancak tek gelir kalemi bu kazanç ise ve tutar düşükse, düşük oranlı vergiyle karşılaşılır. Vergi, beyanname üzerinden hesaplanıp Mart ve Temmuz aylarında ödenir .

Örnek Hesap: Ali Bey, 1 Mart 2019’da 400.000 TL’ye aldığı bir daireyi 10 Ekim 2023’te 1.200.000 TL’ye satmıştır. Aradan 4 yıl geçtiği için kazancı vergilendirmeye tabidir (5 yılı doldurmadığı için). 2019-2023 arasında Yİ-ÜFE artış oranının %10’dan fazla olduğunu varsayalım. Alış bedelini endeksleyerek bulalım: farz edelim endeksli alış bedeli 650.000 TL oldu. Satış kazancı = 1.200.000 – 650.000 = 550.000 TL (masraf olmadığını varsayıyoruz). 2023 yılı istisnası 55.000 TL’yi bu kazançtan düşeriz, kalan 495.000 TL vergiye tabi kazançtır. Bu tutar Ali Bey’in beyan edeceği gelirdir. Bu gelir dilimlere bölünüp hesaplanan vergiyi Ali Bey 2024 Mart ayında beyan eder ve öder. Eğer Ali Bey bu daireyi Mart 2025’te satmış olsaydı (5 tam yıl geçtiğinden) elde ettiği kazanç ne kadar olursa olsun gelir vergisinden muaf olacaktı .

Dikkat Edilecek Hususlar: Gayrimenkulün edinimi bedelsiz olmuşsa (örneğin miras veya bağış yoluyla elde edilmişse), satış kazancı değer artışına girmez ve vergi doğmaz . Yani miras kalan bir evi satarsanız süreye bakılmaksızın gelir vergisi ödemezsiniz. Ayrıca, satış zarar ile sonuçlanırsa elbette vergi söz konusu olmaz ancak zarar diğer kazançlara da mahsup edilemez (ileriye taşınmaz).