Emsal (KAKS) ve TAKS, imar planlarında sıkça geçen önemli terimlerdir. Bir arsanın üzerine ne kadar inşaat yapılabileceğini belirleyen bu değerler, yatırımcılar ve inşaat sektörü için kritik öneme sahiptir. Emsal genellikle KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ile eş anlamlı kullanılırken, TAKS (Taban Alanı Katsayısı) ise yapının zemin oturum oranını ifade eder. Bu yazıda, emsal kavramını ve KAKS ile TAKS değerlerinin ne anlama geldiğini, nasıl hesaplandığını sade bir dille açıklayacağız.

Emsal (KAKS) Nedir?

Emsal, bir parsel üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanının, parsel alanına oranını gösteren katsayıdır. İmar mevzuatında KAKS (Katlar Alanı Katsayısı) olarak da adlandırılır. Emsal değeri sayesinde, bir arsa üzerinde izin verilen maksimum inşaat büyüklüğü belirlenir. Örneğin emsal 1.0 demek, arsanın alanı kadar (100%) inşaat alanı yapılabilir anlamına gelirken, emsal 2.0 arsanın iki katı toplam inşaat alanına izin verir.

KAKS (Kat Alanı Katsayısı): İmar yönetmeliğine göre KAKS; yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanının, imar parseli alanına oranıdır. Bir başka ifadeyle KAKS, yapının toplam inşaat alanının arsaya göre ne kadar yoğun olduğunu gösterir. KAKS değeri, emsal ile aynı kavram olup genelde sayısal bir oran olarak verilir (ör. 0.40, 1.20 gibi). Emsal oranı formülü şöyle ifade edilebilir:

Örneğin, 2.000 m² yüzölçümlü bir arsanın emsali (KAKS) 0,60 ise, bu arsa üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanı2.000 × 0,60 = 1.200 m² olacaktır. Bu toplam alan, tüm katların brüt alanları toplamıdır.

TAKS (Taban Alanı Katsayısı) Nedir?

TAKS ise, yapının taban oturum alanının arsa alanına oranını gösterir. Yani parselin kaç metrekaresinin bina tarafından kaplanabileceğini belirler. TAKS formülü:

Örneğin 1000 m² yüzölçümlü bir arsada TAKS değeri 0,30 ise, inşa edilecek yapının zemin oturumu en fazla 1000 × 0,30 = 300 m² olabilir. Bu, yapının birinci katının kaplayacağı maksimum alanı ifade eder. TAKS genellikle yüzde olarak da ifade edilir (0,30 = %30 taban alanı).

TAKS ve KAKS birlikte değerlendirilerek, yapının kaç katlı olabileceği bulunabilir. KAKS / TAKS = Kat adediformülüyle yaklaşık kat sayısı hesaplanır. Örneğin TAKS 0,30 ve KAKS 1,20 ise, KAKS/TAKS = 1,20/0,30 = 4 katanlamına gelir (yapı 4 katlı olabilir).

İmar Planlarında Emsal ve TAKS Gösterimi

İmar planı paftalarında, her parselin izin verilen yapılaşma koşulları genellikle üzerinde belirtilir. Emsal (KAKS) değeri genelde E=… şeklinde, TAKS değeri ise T=… veya yüzdeli oran şeklinde gösterilir. Örneğin bir parselde imar planında “E: 1.50; T: 0.40” yazıyorsa, bu parselin emsal (KAKS) değeri 1.50 ve TAKS değeri 0.40 demektir. Bu durumda parselde toplam inşaat alanı arsanın 1.5 katı, taban alanı ise arsanın %40’ı kadar olabilir.

Aşağıdaki tablo, örnek bir arsa için farklı emsal/TAKS değerlerinin inşaat alanına etkisini göstermektedir:

Bu bilgiler, yatırımcılar ve arsa sahipleri için büyük önem taşır. Satın alınacak veya değerlendirilecek bir arsanın imar durumu, emsal ve TAKS değerleri göz önünde bulundurularak analiz edilmelidir. Daha yüksek emsal, daha fazla inşaat alanı ve potansiyel yatırım değeri anlamına gelir.