Emlak Alım-Satımında Sık Yapılan Hatalar ve Çözümleri

Gayrimenkul alım satımı, yüksek meblağların ve önemli hakların el değiştirdiği işlemlerdir. Bu süreçte yapılan hatalar, maddi zararlara veya hukuki sorunlara yol açabilir. İşte emlak alım-satımında sıkça yapılan hatalar ve bunlara yönelik pratik çözümler:

Hata 1: Yeterli Araştırma Yapmamak

çAceleyle karar verip piyasa araştırması yapmadan gayrimenkul almak, en yaygın hatalardandır. Örneğin bir evin ederini tam bilmeden, çevredeki benzer dairelerin fiyatlarını karşılaştırmadan alım yapmak bütçenizi zorlayabilir veya sonradan “pahalıya almışım” pişmanlığı yaratabilir.

Çözüm: Satın almadan önce kapsamlı piyasa analizi yapın. Bölgedeki emsal satış fiyatlarını öğrenin, ilan sitelerini tarayın. Gerekirse profesyonel bir ekspertiz yaptırarak evin gerçek değerini tespit edin. Bu, gereğinden fazla ödeme yapmanızı engeller . Ayrıca taşınmazın gelecekteki değerini etkileyebilecek projeleri (yakında metro yapımı, kentsel dönüşüm planı vs.) belediyeden araştırın.

Hata 2: Tapu ve Hukuki Durumu İhmal Etmek

Sadece evin fiziksel özelliklerine bakıp, tapudaki kayıtları incelememek ciddi bir hatadır. Örneğin evin üzerinde ipotek veya haciz varsa bunu fark etmeden almak, sonrasında bu yükümlülüklerle uğraşmanıza neden olur. Bazıları “nasıl olsa halledilir” diye düşünerek ipotekli ev alır ama bazen halledilemeyebilir.

Çözüm: Tapu sicilini mutlaka kontrol edin (bunu tapu müdürlüğünde resmi olarak veya e-Devlet WebTapu sistemiyle de yapabilirsiniz). Tapuda ipotek, intifa hakkı, şerh var mı kontrol edin . Varsa, satıcı ile bunların kaldırılması konusunda anlaşın veya bu riskleri fiyata yansıtın. Ayrıca taşınmazın imar durumu ve ruhsatlı olup olmadığı da hukuki durumun parçasıdır – belediyeden imar arşiv incelemesi yaparak kaçak kat, iskânsız bina gibi durumların olup olmadığını öğrenin.

Hata 3: Eksik veya Yanlış Sözleşme Hazırlığı

Alım satım öncesi kapora verilirken veya satış vaadi sözleşmesi yapılırken basit bir kağıda el yazısıyla üstünkörü anlaşma yapmak risklidir. Net olmayan ifadeler, tarafların haklarını korumaz. Örneğin ne kadar kapora verildiği, hangi tarihe kadar işlemin tamamlanacağı, tamamlanmazsa yaptırım ne olacağı belirtilmezse uyuşmazlık çıkarabilir .

Çözüm:Noter huzurunda resmi satış vaadi sözleşmesi yapmak en güvenlisidir. Böylece hem alıcı hem satıcı kendini güvenceye alır. Eğer noter yapılmıyorsa bile, yazılı bir protokol hazırlanmalı; içinde taşınmazın bilgileri, taraflar, anlaşılan toplam bedel, ödeme planı, kapora tutarı, vazgeçilirse kaporanın akıbeti gibi tüm hususlar açıkça belirtilmelidir . Bu sözleşmeyi mümkünse bir avukatın hazırlaması veya en azından incelemesi sağlanmalıdır. Sözleşmede belirsizlik bırakmamak, ilerideki anlaşmazlıkları önler.

Hata 4: Mülkün Fiziksel Durumunu İncelememek 

Bazı alıcılar eve bir kez hızlıca bakıp karar veriyor, detaylı teknik inceleme yapmıyor. Sonrasında ciddi masraflar çıkaran gizli sorunlar ortaya çıkabiliyor (çatı akıyor, temelde çatlak var, dairede rutubet problemi vs.). 

Çözüm: Satın almadan önce mümkünse bir uzman (mühendis/usta) ile evi dolaşın. Tesisatları (su, elektrik, doğalgaz) deneyin, duvarlarda nem lekesi, çatlak var mı bakın. Binanın yaşı ve yapı durumu hakkında rapor almaya değer. Özellikle ikinci el ev alırken “evin check-up’ı” yapılmalı. Gerekirse profesyonel konut denetim hizmetleri var, onlardan faydalanılabilir. Bulunan kusurları satıcıyla konuşup ya giderilmesini ya da fiyatta indirim yapılmasını talep edin. Unutmayın, “gördüğüm gibi alıyorum” prensibi genelgeçer olsa da, satıcının sakladığı önemli kusurlar için yasal haklarınız var (ayıplı ifa hükümleri). Yine de sorunları önceden tespit etmek en iyisidir .

Hata 5: Finansman Planını Yanlış Yapmak

Alıcı açısından sık yapılan hatalardan biri, bütçeyi aşan bir yükün altına girmektir. Örneğin bankadan çıkabilecek kredi miktarını netleştirmeden kapora verip sözleşme yapmak; sonra kredi onaylanmayınca hem evi kaybetmek hem kaporayı yakmak olasıdır. Veya dövizle gelir olmayan birinin dövizle borçlanması gibi riskli kararlar da yapılmıştır.

Çözüm: Önce kendi özkaynak ve kredi imkanlarınızı gerçekçi biçimde belirleyin. Alacağınız eve ne kadar kredi çıkabilir bankayla ön görüşme yapın (genelde ekspertiz değerinin %80’ine kadar). Aylık ödeyebileceğiniz taksit miktarını gelir-giderinize göre hesaplayın ve bu sınırı aşmayın. Mevcut faiz oranlarını göz önüne alarak toplam geri ödeme yükünüzü anlayın. Finansman bulma konusunda belirsizlik varsa satıcıyla “kredi onayına bağlı” bir ön anlaşma yapın; yani kredi çıkmazsa kaporanın iadesini şart koşun. Ayrıca alıcı taraf iseniz, evi aldıktan sonra tadilat, vergi, taşınma masrafları gibi giderleri de planlayın – bunlar çoğu kez unutulur ve bütçeyi sarsar. Satıcı taraf iseniz, satış bedelini tahsil etmeden tapuyu devretmek (ya da tam tersi para verip tapuyu alamamak) gibi risklere karşı yukarıda bahsettiğimiz güvenli ödeme yöntemlerini kullanın.

Hata 6: Vergi ve Harç Yükümlülüklerini Göz Ardı Etmek

Emlak alım satımında tarafların ödemesi gereken tapu harcı, döner sermaye ücreti, gelir vergisi (değer artış kazancı) gibi yükümlülükler vardır. Bazı satıcılar, evi aldıktan kısa süre sonra sattığında ödeyeceği gelir vergisini hesaba katmaz ve satış bedelini harcayıp vergi borcu ile karşılaşır. Yine tapu harcı masrafının kimde olacağı anlaşmazlık konusu olabilir. 

Çözüm: Taraflar daha işin başında bu masrafları masaya yatırmalı. Genelde tapu harcı alıcı ve satıcı tarafından eşit ödenir; ancak pazarlıkla biri üstlenebilir – mutlaka yazılı mutabakat olsun. Satıcı son 5 yıl içinde aldıysa, satış kazancının istisna üstü kısmına gelir vergisi geleceğini bilmeli . Bunu yaklaşık hesaplayıp satış fiyatını ona göre belirlemek mantıklı olur. Alıcı cephesi de yıllık emlak vergisini devralacağını ve her yıl ödeyeceğini hesaplarına katmalıdır. Kısacası, mali yükümlülükleri önceden öğrenin ve planlayın . Gerekirse vergi danışmanına hesaplatın.

Hata 7: Eksik Evraki Nedeniyle Zaman Kaybı: 

Tapu devri günü geldiğinde, taraflardan birinin gerekli evrakı eksik getirmesi (örn. satıcının nüfus cüzdanı eski ve TC no yok, fotoğraf getirmemiş vs.) işlemi sekteye uğratabilir. Ya da konut kredisi kullanılacaksa, bankanın ipotek evrakları yetişmemiş olabilir. Bu tip koordinasyon eksikliği de sık görülür. 

Çözüm: Tapu randevusu öncesi bir kontrol listesi yapın. Kimlikler yeni ve okunaklı mı? Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırıldı mı? Belediyeden rayiç değer yazısı alındı mı? Emlak vergisi borcu olup olmadığı sorgulandı mı? (Belediyede borcu varsa, tapuda satışta sorun çıkarabilir, ödenmesi gerekir). Krediyle alınıyorsa banka-tapu koordinasyonunu önceden sağlayın, bankanın avukatı veya yetkilisi geleceği saati bildirin. Bu hazırlıklar sayesinde tapu müdürlüğünde sürpriz çıkmaz ve işlem tek seferde tamamlanır. Aksi halde eksik belge yüzünden randevunuz yanabilir ve tekrar gün almak zorunda kalabilirsiniz.

Hata 8: Sadece Fiyata Odaklanıp Diğer Koşulları İhmal Etmek

Bir ev alırken veya satarken taraflar bazen yalnızca fiyatta anlaşıp gerisini konuşmuyor. Örneğin satıcı evden ne zaman çıkacak? Kiracı varsa ne zaman tahliye edecek? Eşyalar kalacak mı? Gibi pratik ama önemli konular muallak kalıyor. Sonra “ben böyle düşünmemiştim” uyuşmazlıkları yaşanıyor. 

Çözüm: Anlaşma yaparken, teslim tarihi ve şekli netleştirilmelidir. Satın aldığınız evde satıcı 2 ay daha oturacaksa, bunu yazılı kararlaştırın ve gerekirse kullanım bedeli konusunda anlaşın. Evdeki sabit eşyaların (klima, ankastre, kombi vs.) satıcı tarafından sökülmeyeceği, bırakılacağı sözlü değil yazılı olsun. Bu tip ayrıntılar, sonradan tartışmaya mahal vermemek için önemlidir.

Her bir hatanın bir bedeli olabilir, fakat çoğu öngörü ile önlenebilir. Emlak alım-satımı profesyonel yaklaşım gerektirir. Yapılan hataları minimize etmek için titiz bir hazırlık, hukuki ve teknik destek almak ve aceleci davranmamak gerekir. Unutmayın, gayrimenkul piyasasında “son fırsat” çoğu zaman gerçekten son fırsat değildir; sağlıklı ve güvenli bir işlem yapmak her zaman hızdan önce gelmelidir.