Kira Sözleşmelerinde Hukuki Detaylar: Kiracı ve Ev Sahibi Hakları

Kira ilişkisi, kiracı ve ev sahibinin (kiraya verenin) karşılıklı hak ve yükümlülüklerini doğurur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) 299. maddeden itibaren kira sözleşmelerini düzenler ve özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları için kiracı lehine bazı özel hükümler içerir. Kira sözleşmesi hazırlanırken ve yürürlükteyken dikkat edilmesi gereken hukuki detaylar şunlardır:

Sözleşme Şekli ve Süresi: Kira sözleşmesi kanunen yazılı şekle tabi değildir, sözlü de olabilir ancak yazılı sözleşme yapmak ispat ve detayların netliği açısından çok önemlidir. Sözleşmede kiralananın adresi, tarafların kimlik bilgileri, kira bedeli, ödeme tarihi, depozito tutarı, süresi gibi temel konular mutlaka yer almalıdır  . Genellikle konut kiraları 1 yıllık yapılır ve süresi dolduğunda kiracı çıkmak istemezse aynı koşullarla uzamış kabul edilir (TBK 347). Ev sahibi, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı otomatik çıkaramaz; kontrat kendiliğinden uzar . Kiraya veren, ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda genel tahliye hakkını kullanabilir (10 yıl dolunca, ek bir sebep göstermeksizin, en az 3 ay önceden yazılı bildirimle sözleşmeyi sonlandırabilir) .

Kira Bedeli ve Artış Oranı: Taraflar kira bedelini serbestçe belirler. Ancak mevcut kiracının kontratı yenilenirken yapılacak artışlar için kanun bir üst sınır koymuştur. Konut kiralarında yıllık artış oranı, yasal olarak TÜFE 12 aylık ortalama artışı ile sınırlıdır (TBK 344). Son yıllarda bunun üzerinde artışlar yasaklanmıştır. Ayrıca, 2022’den 1 Temmuz 2024’e kadar konut kiralarına %25’ten fazla zam yapılamayacağına dair geçici yasa hükmü getirilmiştir  . Bu süre Temmuz 2024 itibarıyla dolmuş olup, yeni bir uzatma gelmediği takdirde yine TÜFE ortalaması kuralına dönülecektir. Örneğin Temmuz 2024’te sözleşmesi yenilenen bir kiracı için 12 aylık ortalama TÜFE %65,07 olduğundan, ev sahibi en fazla %65,07 artış isteyebilir . Bu elbette çok yüksek bir oran – devlet gerektiğinde tekrar sınırlama getirebilir. İş yeri kiralarında ise (2020’ye dek) farklı bir uygulama vardı, fakat yeni düzenlemeyle 2020 sonrası işyeri kiraları için de artık TÜFE sınırlaması geçerli hale geldi. Kiracı, kanuni sınırın üstünde zam talep edilirse bunu ödemek zorunda değildir ve sadece bu sebeple ev sahibi kiracıyı çıkaramaz .

Depozito (Teminat): Kiracıdan alınan depozito (güvence bedeli) TBK 342’ye göre en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir . Daha yüksek depozito kararlaştırılamaz, kararlaştırılsa da fazla kısım geçersizdir. Depozito, kiracının olası zararlarına karşı ev sahibine güvence sağlar. Ancak kanun, depozitonun bankaya yatırılmasını ve uzun vadeli hesaba bağlanmasını öngörür: Kiraya veren, depozitoyu bir bankada vadeli hesaba kiracı adına yatırmalı ve sözleşme bitiminde anaparayı ve işlemiş faizi kiracıya iade etmelidir. Uygulamada pek çok kişi depozitoyu elden alıp saklasa da hukuken doğrusu budur. Ayrıca depozitodan, olağan kullanımdan kaynaklı yıpranmalar için kesinti yapılamaz  . Sadece kiracının kusurlu zararı varsa veya fatura, aidat gibi ödenmemiş borçları varsa depozito kullanılabilir. Kiracı tahliye ederken, ev sahibi ile birlikte evi kontrol etmeli ve hasarsız teslim ediyorsa depozitonun iadesini istemelidir. Kiraya veren haksız yere depozitoyu iade etmezse, kiracı hukuk yoluyla (icra takibi veya dava açarak) geri alabilir.

Tarafların Temel Hakları:

• Kiracının Hakları: Kiracı, kiralananı sözleşme süresince kullanma ve oturma hakkına sahiptir. Ev sahibi, kontrat devam ederken haklı bir sebep olmadıkça kiracıyı çıkartamaz . Kiracının en temel hakkı oturma güvencesidir. Ayrıca kiracı, konutun ayıplı olması durumunda (örneğin ciddi tesisat sorunları) kira bedelinde indirim talep etme, zararın giderilmesini isteme hakkına sahiptir. Kiracının ödediği depozitoyu kontrat sonunda geri alma hakkı vardır (yukarıda bahsedilen şartlarla). Kiracı, yıllık yasal artış dışında fahiş zam dayatmalarına karşı korunur . Bir diğer önemli hak, kiracının tahliye edilmesi için mahkeme kararı gerekmesidir – ev sahibi kendi kendine kilidi değiştirmek gibi yollara başvuramaz, aksi halde suç işlemiş olur. Kiracı, ev sahibinin izni olmadan evi gezdirmek zorunda değildir; ancak eğer ev satılacak ya da kiraya verilecekse makul ölçüde gösterimine izin vermelidir (günde birkaç kez değil, arada bir – TBK’de hakkaniyet prensibi geçerlidir) .

• Ev Sahibinin Hakları: Ev sahibi, kira bedelini tam ve zamanında alma hakkına sahiptir. Kiracının evi sözleşmeye uygun kullanmasını bekleme hakkı vardır (örn. konutu izinsiz işyeri gibi kullanamaz). Kiraya verenin zam yapma hakkı her yıl yasal oranla sınırlı da olsa mevcuttur . Kiracı sözleşme sonunda çıkmazsa ve ev sahibi kendi veya yakınının konut ihtiyacı varsa, bu gerekçeyle tahliye davası açma hakkına sahiptir (TBK 350). Kiracı kira ödemelerinde temerrüde düşerse (örneğin ardışık iki kira gecikmesi yaşarsa) ev sahibi iki haklı ihtarla sözleşmeyi feshedip tahliye isteme hakkını kazanır . Ayrıca kiracının evi hor kullanması (özen göstermemesi) durumunda yazılı ihtarla durumu düzeltmesini talep edebilir; düzelmezse fesih yoluna gidebilir  . Kiracı evi boyatmadan teslim ederse ve bu kararlaştırılmışsa, ev sahibi masrafı talep edebilir vs. Ev sahibinin bir diğer hakkı, depozito alma hakkıdır (en fazla 3 kira tutarı) . Ayrıca eğer kiracı kontrat süresi dolmadan erken çıkarsa, TBK 325 uyarınca makul bir süre kira bedelini talep edebilir (ev yeni kiracı bulana kadar, en fazla birkaç ay) .

Tarafların Yükümlülükleri:

• Kiracının Yükümlülükleri: Kirasını zamanında ödemek (genelde ayın belirlendiği gününde), evi sözleşmeye ve amaçlanan kullanıma uygun şekilde kullanmak, komşulara saygı göstermek, rutin bakım ve küçük tamiratları yaptırmak kiracının başlıca görevleridir . Kiracı, eve zarar vermemeli, demirbaşı korumalıdır. Normal eskime dışında bir hasar oluşursa bunu gidermelidir. Kiracı, kira dönemi bitmeden evi erken boşaltırsa, kontradaki sürenin sonuna kadar veya evin o süreden önce kiraya verilebileceği makul süre kadar kira bedelinden sorumlu olabilir . Erken çıkma durumunda yeni kiracı bulunana dek makul (Yargıtay’a göre yaklaşık 3 ay) kirayı eski kiracı ödemek durumunda kalabilir . Kiracı, evde yapılması gereken zorunlu onarımlara katlanmak durumundadır; örneğin kalorifer patladıysa ustanın girip tamir yapmasına izin vermelidir.

• Ev Sahibinin Yükümlülükleri: Kiraya veren, evi sözleşmenin başında kararlaştırılan tarihte kullanıma hazır halde teslim etmek zorundadır. Evin elektrik, su tesisatı çalışır durumda, kararlaştırıldıysa boyalı, temiz teslimi gerekir. Kiracının huzurlu şekilde oturmasını sağlamak ev sahibinin dolaylı görevidir (örneğin eve üçüncü kişinin müdahalesini engellemelidir). Büyük bakım ve tamiratlar ev sahibinin sorumluluğundadır – örneğin çatının akması, asansörün yenilenmesi gibi giderleri ev sahibi (yani bina yönetimi üzerinden malik) karşılar, kiracıdan istenemez. Ev sahibi, kira bedelini aldığına dair kiracıya imzalı bir makbuz vermekle yükümlüdür (talep edilirse). Kontrat bitiminde kiracı evi boşalttığında, depozitoyu hak ettiği şekilde iade etmek de ev sahibinin yükümlülüğüdür. Aksi halde haksız zenginleşme olur. Ayrıca ev sahibi, kontrat süresince kiracının özel hayatına saygı göstermeli, haber vermeden eve girmeye çalışmamalıdır. Kiraya verenin böyle bir hakkı yoktur; ancak makul sebeple (örneğin acil tamirat) kiracıyla anlaşarak girebilir.

Özel Durumlar ve Hukuki Detaylar:

• Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, kiralananı belirli tarihte boşaltacağını önceden yazılı olarak taahhüt ederse (kiracının kendi özgür iradesiyle verilen tahliye taahhüdü), o tarihte çıkmazsa ev sahibi icra yoluyla tahliyeyi gerçekleştirebilir . Ancak bu taahhüt, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte alınırsa geçersizdir; sözleşme tarihinden sonra, örneğin kiralama başladıktan bir süre sonra verilmelidir ki hukuken geçerli olsun.

• İki Haklı İhtar: Kiracı bir yıl içinde iki kere kira geciktirirse ve her seferinde ev sahibi noter ihtarıyla uyarı gönderirse (haklı ihtar), sözleşme sonunda ev sahibi tahliye davası açabilir . Bu, kiracının düzenli ödeme yapmamasına karşı ev sahibine tanınmış bir imkandır.

• Kira Tespiti: Eğer kira bedeli emsaline göre çok düşük kaldıysa ve taraflar anlaşamıyorsa, ev sahibi kira tespit davası açarak yeni dönemde kiranın TÜFE ortalamadan daha fazla (ama gene de rayice uygun) belirlenmesini mahkemeden isteyebilir . Mahkeme, TÜFE ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira belirleyebilir . Bu özellikle uzun süre aynı kiracı oturmuş ve enflasyon nedeniyle kira çok düşük kalmışsa başvurulan bir yoldur.

• Erken Çıkma (TBK 325): Kiracı kontrat süresi dolmadan çıkarsa ve makul süre içinde yeni kiracı bulunamazsa, ev sahibi kalan süreye ilişkin kira bedelini veya zararını talep edebilir . Yargıtay genelde bu makul süreyi 3 ay olarak kabul etmektedir . Kiracı, kendine uygun yerine geçecek bir kiracı bulup ev sahibine önerebilirse ve ev sahibi onu makul sebeple reddetmezse, sorumluluktan kurtulabilir.

Sonuç olarak, kira sözleşmelerinde hem kiracının hem de ev sahibinin kanundan doğan hakları ve yükümlülükleri vardır. Kiracı, barınma hakkının güvencesine sahip olmakla birlikte evi özenle kullanmalı ve kiralarını aksatmamalıdır. Ev sahibi ise mülkiyet hakkıyla uyumlu şekilde kira geliri elde ederken, kanunun kiracı lehine koyduğu sınırlamalara uymalıdır. Taraflar arasındaki iletişim ve yazılı sözleşmeye bağlılık önemlidir. Olası uyuşmazlıklarda (örneğin kira ödenmemesi, zarar verilmesi, haksız tahliye istemi gibi) taraflar hukuk yoluna başvurarak haklarını arayabilirler. Sözleşme hazırlanırken 10 kritere dikkat etmek (süre, bedel, artış, depozito, demirbaş, tahliye koşulları vb.) ileride çıkabilecek pek çok sorunu engelleyecektir  . Gayrimenkul kira hukuku, kanunlarla detaylı düzenlendiğinden, bu yasal çerçevenin bilinmesi hem kiracı hem ev sahibi için faydalıdır.