Tapu İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Bir gayrimenkul alım-satımı veya tapu devri yaparken, sürecin sorunsuz ve güvenli ilerlemesi için dikkat edilmesi gereken pek çok önemli nokta vardır. Tapu işlemleri, resmi bir dairede (Tapu Müdürlüğü’nde) gerçekleştirilen ve mülkiyet hakkını devreden işlemlerdir. Hem alıcı hem satıcı açısından hukuki ve pratik bazı kontrollere özen göstermek gerekir:

1. Tapu Kaydının İncelenmesi: Satın almayı düşündüğünüz taşınmazın tapu kayıtlarını önceden detaylıca kontrol edin. Tapu senedinde yazılı ada, parsel, nitelik, yüzölçümü bilgileri gerçeğiyle örtüşüyor mu? En önemlisi, tapuda ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığına bakılmalı . Bir evin üzerinde banka ipoteği varsa, satış gerçekleştiğinde ipotek yeni malike geçer; bu istenmeyen bir durumdur, genellikle kredi borcu kapanıp ipotek kaldırıldıktan sonra satış yapılması tercih edilir. Tapu kaydında “Beyanlar” hanesinde aile konutu şerhi, sit alanı belirtmesi gibi kısıtlayıcı notlar olabilir. Örneğin “aile konutu” şerhi varsa, evli malikin eşinin rızası olmadan satış yapılamaz. Bu yüzden alıcı taraf, tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerindeki Web Tapu sisteminden taşınmazın takyidat (kısıtlılık) durumunu sorgulamalıdır.

2. Kimlik ve Yetki Kontrolü: Tapuda işlem yapacak kişilerin gerçek malik olup olmadığı teyit edilmelidir. Satıcı olduğunu iddia eden kişi, tapu kaydında malik olarak görünen kişi mi? Eğer satıcı vekil ise, vekaletnamenin geçerli ve tapu işlemi için özel yetkisi olduğundan emin olun. Tapu işlemlerine özgü vekaletnameler noterde düzenlenir ve kimlik bilgileri tam olmalıdır . Kötü niyetli vekil vakaları yaşanabildiğinden, vekaletnamenin kapsamı dikkatle incelenmelidir. Alıcı ve satıcının fotoğraflı, TC kimlik numaralı nüfus cüzdanı (ya da yeni kimlik kartı) yanında olmalı; kimlikler güncel ve okunaklı olmazsa tapu işlemi yapılamaz.

3. Satış Sözleşmesi ve Bedelin Ödenmesi: Taraflar aralarında bir satış vaadi sözleşmesi yapmışsa (noter onaylı olabilir), tapu işleminden önce tüm şartların karşılandığından emin olun. En kritik konu satış bedelinin ödenmesidir. Tapuda beyan edilen satış bedelinin gerçekte el değiştiren tutar olduğundan emin olunması gerekir. Türkiye’de yaygın bir yanlış uygulama, tapu harcını azaltmak için satış bedelinin düşük gösterilmesidir; bu yasal değildir ve ileride alıcıya yüksek değer artış vergisi yükü getirebilir. Mümkünse ödeme, banka üzerinden yapılmalıdır. Hem alıcı hem satıcı açısından güvenli yol, Tapu Takas gibi hizmetleri kullanmaktır: Bu sistemde alıcı parayı emin hesaba yatırır, tapu devri gerçekleşince para satıcıya aktarılır. Alternatif olarak satıcıya blokeli çek vermek de emniyet sağlar. Nakit ödemelerde mutlaka makbuz düzenleyip imzalayın. Ödeme işinin tapu tescili ile eş zamanlı olması ideal olandır; aksi takdirde bir taraf risk üstlenmiş olur.

4. Gerekli Belgelerin Hazırlanması: Tapu devri için gereken standart belgeler vardır. Taraflar nüfus cüzdanı, 1 adet fotoğraf (alıcıdan bir, satıcıdan iki fotoğraf istenir çoğu zaman) ve taşınmazın tapu aslı ile gelir. Ayrıca Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi konutlar için şarttır ; satıcı güncel DASK yaptırmış olmalıdır (alıcı kendi adına yenileyecektir). Satışın yapılacağı yılın emlak vergisi değeribelediyeden alınan rayiç bedel yazısıyla belgelemelidir (genelde tapu harcı hesaplaması için istenir). Satıcı evli ise eş muvafakati gereken durumlar olabileceğini unutmasın (aile konutuysa). Yabancı uyruklu ise yeminli tercüman bulundurulmalı ve ek belgeler (ilçe emniyetten ikametgâh belgesi gibi) sağlanmalıdır. Belgelerin tam olması işlemin aksaklıksız yapılmasını sağlar.

5. Harç ve Masraflar: Tapu devri sırasında hem alıcı hem satıcı tapu harcı öder (2023 itibarıyla binde 20 oranında, uygulamada genelde binde 20 alıcı + binde 20 satıcı şeklinde toplam binde 40). Taraflar aralarında farklı anlaşabilir ama devlete bildirimi genelde yarı yarıyadır. Bu harç, satış bedeli üzerinden hesaplanır ve tapu işlemi öncesi vergi dairesi veznesine veya bankaya yatırılır. Ayrıca döner sermaye ücreti gibi küçük bir bedel (2023’te 500 TL) ödenir. Noter masrafı normal satışta yoktur (sözleşme tapuda yapılır). Ancak taraflar önceden noterde satış vaadi yaptıysa onun masrafı ayrıdır. Alıcı genelde emlakçı kullandıysa emlak komisyonu (%2+KDV) ödeme durumu olabilir, bu da planlanmalıdır.

6. İnşaat Halindeki Gayrimenkullerde: Eğer tapu devri konusu olan gayrimenkul henüz inşaat halinde ise (örneğin kat irtifakı tapusu devri), dikkat edilmesi gereken ekstra hususlar vardır . “Kat irtifakı” mı devrediliyor, “arsa payı” mı? İnşaat bitmeden tapu almak bazı riskler içerir, bu durumda müteahhitin projeyi tamamlama taahhütlerini ve tapu kütüğünde projenin yapı ruhsatı bilgilerinin kayıtlı olmasına dikkat edin. Kat irtifakı mevcutsa sorun değil, ama sadece arsa tapusu devralınıyorsa ileride kat mülkiyeti kurulacağının garantisi müteahhit sözleşmesine bağlıdır. İnşaat aşamasında tapu devrinde, alıcı taraf inşaat firmasından Yönetim Planı gibi belgeleri de talep etmelidir .

7. Adres ve Fiili Durum Uyumunun Kontrolü: Satın alınacak evin tapu kaydındaki adresi ile gördüğünüz evin aynı yer olduğundan emin olun . Özellikle ada/parsel numaraları şehirde pek kullanılmadığından karışıklık olabilir. Evinizin tapuda tanımlanan bağımsız bölüm numarası fiili kat ve daire ile eşleşmeli. Gerekirse apartman yöneticisinden veya emlak danışmanından teyit alın. Aksi halde yanlış daireyi satın alma riski (örneğin blok karışması) gibi istenmeyen durum olabilir.

8. İskan (Yapı Kullanma İzni) Durumu: Alacağınız konut yeni bir binadaysa iskan belgesinin alınıp alınmadığını sorun ve belgelerini görün . İskan alınmamışsa bazı altyapı aboneliklerinde sıkıntı yaşanır ve kat mülkiyetine geçilemediği için banka kredisi kullanımında zorluk olabilir. Eğer iskan yok ama daire satın alıyorsanız, sözleşmeye “iskan alınması sorumluluğu” ile ilgili maddeler koymak olası sorunları engeller. Satıcı firmanın iskan masraflarını üstlenmesi sağlanabilir.

9. Kira ve İşgal Durumu: Evi satın alırken içinde kiracı varsa, devralacağınız kiracıyla ilişkileri ve sözleşmeyi inceleyin. Kiracı, kira sözleşmesindeki şartlarla aynen devam eder; yeni malikin bunu bilmesi gerekir. Kiracıyı çıkarma niyetiniz varsa Borçlar Kanunu’ndaki fesih kurallarına tabi olursunuz (örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gibi). Eğer gayrimenkul fiilen başkası tarafından işgal ediliyorsa (haksız işgal), tapu devri çözüm getirmeyecektir; bu durumda ecrimisil talepli tahliye davası gerekecektir. Dolayısıyla “ayıpsız teslim” ilkesi gereği, taşınmazı fiilen boş olarak teslim alacağınızdan emin olun veya kiracı varsa durumunu bilin.

10. Resmi İşlem Sırasında: Tapu müdürlüğünde işlem aşamasında memurun okuduğu satış sözleşmesini dikkatle dinleyin. Özellikle satış bedelinin doğru yazıldığını teyit edin. Yanlış veya eksik bir bilgi duyarsanız hemen düzeltin. Alıcı ve satıcı, işlemi resmi senedi imzalayarak tamamlar. İmzadan önce her iki tarafın da memura son soruları sorma hakkı vardır. İmzalar atıldıktan sonra memur “işlem tamamlanmıştır” dediğinde artık mülkiyet el değiştirmiş demektir.

Tüm bu hususlara dikkat edildiğinde, tapu işlemleriniz güvenli bir şekilde gerçekleşecektir.

Özetle: Tapu devrinden önce taşınmazın yasal durumu (ipotek, haciz), fiziksel durumu (iskan, adres) ve tarafların anlaşma şartları titizlikle kontrol edilmeli; ödeme ve devir eşzamanlı yürütülmeli; resmi işlemler sırasında teyakkuzda olunmalıdır. Unutmayın, taşınmaz alım-satımı yüksek değerli bir işlemdir ve küçük bir ihmal büyük kayıplara yol açabilir. Gerekirse işlemler öncesi hukuki danışmanlık almaktan çekinmeyin.