Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Emlak Vergisi, Türkiye’deki bina, arsa ve araziler için her yıl belediyelere ödenen bir servet vergisidir. Taşınmaz mal sahipleri, ellerindeki gayrimenkuller için emlak vergisi mükellefidir. Bu vergi, taşınmazın emlak vergi değeri üzerinden kanunda belirlenmiş oranlara göre hesaplanır. Emlak vergi değeri, gayrimenkulün belediyece tespit edilen değeri olup her yıl belirli oranda artırılır (her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar arttırılarak güncellenir) . Örneğin, 2024 yılında emlak vergi değerleri, 2023 değerlerinin %29,23 oranında artırılmasıyla bulunmuştur  . Bu değer, verginin matrahını oluşturur.

Vergi Oranları: Emlak Vergisi Kanunu’nda farklı taşınmaz türleri için farklı oranlar belirlenmiştir. Ayrıca büyükşehir belediye sınırları içinde oranlar iki kat olarak uygulanır. Güncel emlak vergisi oranları şu şekildedir  :

• Mesken (Konut) için: Normal yörede binde 1 (%0,1), Büyükşehir belediyelerinde binde 2 (%0,2)  .

• İş yeri (diğer binalar) için: Normalde binde 2 (%0,2), Büyükşehirde binde 4 (%0,4)  .

• Arsa için: Normalde binde 3 (%0,3), Büyükşehirde binde 6 (%0,6)  .

• Arazi (tarla) için: Normalde binde 1 (%0,1), Büyükşehirde binde 2 (%0,2)  .

Bu oranlar taşınmazın emlak vergi değeriyle çarpılarak yıllık vergiyi verir. Örneğin, büyükşehirde bulunan ve emlak değeri 1.000.000 TL olan bir konut için yıllık emlak vergisi = 1.000.000 × 0,002 = 2.000 TL olacaktır. Aynı değerde bir konut büyükşehir olmayan bir yerde ise 1.000 TL vergi ödeyecektir. Bir işyeri için, büyükşehirde değerin %0,4’ü (ör. 1 milyon TL değerde dükkân için 4.000 TL), normal bölgede %0,2’si vergi olur. Arsa-arazi için de benzer şekilde hesaplanır. Vergi, her bir taşınmaz için ayrı ayrı hesaplanır ve ilgili belediyeye ödenir.

Beyan ve Ödeme Dönemi: Emlak vergisi, her yıl iki taksit halinde ödenir. İlk taksit Mart başından Mayıs sonuna (31 Mayıs’a kadar), ikinci taksit Kasım sonuna (30 Kasım’a kadar) ödenmelidir . Dileyen mükellef ilk taksit döneminde yıllık tutarın tamamını da ödeyebilir. Vergi mükellefiyeti, taşınmazın satın alındığı yılı izleyen yıl başlar (örneğin 2024’te ev alan biri 2024 için değil, 2025’ten itibaren vergi öder). Satış halinde ise yılın kalanına ait vergi sorumluluğu alıcıya geçer.

Ödeme Yöntemleri: Emlak vergisi ödemesi doğrudan taşınmazın bağlı olduğu ilçe belediyesine yapılır . Mükellefler belediyelerin veznelerine giderek nakit veya kredi kartıyla ödeyebilir. Birçok belediye online tahsilat imkânı da sunmaktadır (belediyenin kendi web sitesi üzerinden). E-Devlet platformunda, bazı entegre belediyeler için emlak vergisi borç sorgulama/ödeme hizmetleri bulunmaktadır. Anlaşmalı bankalar aracılığıyla ödeme imkânı belediyeden belediyeye değişir . Örneğin, bazı büyükşehir belediyelerinde bankalar üzerinden taksitli ödeme kampanyaları olabilmektedir. Eğer kişi farklı şehirde yaşıyorsa, ilgili belediyenin IBAN hesabına havale/EFT ile ödeme yapmak da mümkündür. Önemli olan, ödemenin zamanında yapılıp yapılmadığıdır; zira geciken emlak vergisine her ay için gecikme zammı işler.

Örnek Hesaplama: Ahmet Bey’in Ankara’da (büyükşehir) 120 m²’lik bir dairesi ve memleketi olmayan bir ilçede (büyükşehir değil) 500 m² arsası olsun. 2025 yılı için dairenin emlak vergi değeri 800.000 TL, arsanın 200.000 TL olarak belirlendi. Dairenin vergisi: 800.000 × 0,002 = 1.600 TL/yıl. Arsanın vergisi: 200.000 × 0,003 = 600 TL/yıl. Ahmet Bey, 2025 yılında Mayıs sonuna kadar 1.600 + 600 = 2.200 TL’nin en az yarısını (1.100 TL) ödeyecek, kalanını Kasım sonuna kadar tamamlayacaktır. Eğer daire büyükşehir kapsamında olmasaydı vergi 800.000 × 0,001 = 800 TL olacaktı. Bu örnekten, büyükşehirde olmanın vergi oranını ikiye katladığı görülmektedir.

Dikkat Edilecek Hususlar:

• Yeni satın alınan bir taşınmaz için alıcı, ilgili belediyeye gidip Emlak Vergisi Bildirimivermelidir. Bu sayede belediye mükellefiyeti oluşturur ve sonraki yıl vergi tahakkuk ettirir. Eğer bildirim yapılmazsa vergi cezası söz konusu olabilir.

• Muafiyet: Bazı durumlarda konutlarda emlak vergisi muafiyeti vardır. 200 m²’yi geçmeyen tek konuta sahip, geliri olmadığını belgeleyen ev hanımı, işsiz, gaziler, engelliler ve emekliler belirli koşullarda “sıfır oranlı” emlak vergisi avantajından yararlanabilirler. Bu durumda o kişiler konutları için vergi ödemezler. Örneğin tek evi olan ve sosyal güvenlik dışında geliri olmayan bir emekli, belediyeye dilekçe vererek emlak vergisi muafiyetinden faydalanabilir.

• Çevre Temizlik Vergisi karışmasın: Meskenlerde su faturası içinde tahsil edilen çevre temizlik vergisi, emlak vergisinden ayrı bir vergidir. Emlak vergisi ise doğrudan taşınmazın değeri üzerinden yıllık tahakkuk eder.

Emlak vergisi, belediyelerin önemli gelir kaynaklarından biridir ve ödenmemesi durumunda gecikme faizi birikmesinin yanında satış vb. işlemlerde taşınmazın üzerindeki borcun ödenmesi istenir. Bu nedenle mükelleflerin her yıl bütçelerinde bu vergiyi ayırmaları ve taksit sürelerini kaçırmamaları önerilir. Son yıllarda yeniden değerleme oranlarının yüksek çıkması nedeniyle emlak vergi değerlerinde ciddi artışlar olmuş, bu da vergi tutarlarını yükseltmiştir . Mükellefler, ilan edilen yeni yıl yeniden değerleme oranlarını takip ederek bir sonraki yıl ödeyecekleri vergiyi kabaca hesaplayabilirler.