Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi

Gayrimenkul satış kazancından doğan vergiyi halk arasında “değer artış vergisi” olarak adlandırabiliriz. Bu vergi, yukarıda hesapladığımız değer artış kazancının yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip ödenmesi şeklinde ortaya çıkar. Yani aslında ayrı bir vergi türü değil, gelir vergisinin bir unsurudur. Gayrimenkul Değer Artış Vergisi kapsamına, edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılan taşınmazların kazançları girer . Eğer bir gayrimenkul 5 yıldan uzun süre elde tutulduktan sonra satılırsa, elde edilen kazanç gelir vergisinden müstesnadır (ödenmez) . Bu 5 yıllık süre, edinim tarihi ile satış tarihi arasındaki takvim gününe göre hesaplanır ve takvim günü esas alınır .

Beyan ve Ödeme: Değer artış kazancı, elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık beyannameyle beyan edilir. Örneğin 2024 yılında satılan bir gayrimenkulün vergisi, Mart 2025’te beyan edilir. Beyanname verme süreci, diğer gelir unsurlarında olduğu gibi 1-31 Mart arasıdır . Hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir . Vergi ödemesi, vergi dairesine giderek yapılabileceği gibi internet üzerinden de gerçekleştirilebilir. Ödeme kanalları: İnteraktif Vergi Dairesi sistemi, GİB’in kredi kartıyla ödeme sayfası veya anlaşmalı bankaların internet şubeleri kullanılabilir. Böylece mükellefler vergi dairesine gitmeden de ödeme yapabilirler.

Vergi Oranı ve Hesaplama: Gayrimenkul satış kazancı, diğer gelirlerle birleşerek gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. Türkiye’de gelir vergisi oranları artan oranlıdır (2025 itibarıyla %15’den başlayıp kademe kademe yükselip %40’a kadar çıkmaktadır). Örneğin istisna sonrası kazancınız nispeten düşükse %15 veya %20 diliminde vergilendirilebilir, çok yüksek kazançlarda üst dilime girebilir. Ancak, gayrimenkul satış kazancı elde eden bir kişi başka gelire sahip değilse, vergi sadece bu kazanç üzerinden hesaplanır. Vergiyi hesaplamak için öncelikle  beyan edilecek kazanç bulunur (istisna düşüldükten sonra kalan kısım). Bu kazanç tutarı, gelir vergisi tarifesindeki dilimlere bölünerek her dilime denk gelen kısım ilgili oranla çarpılır. Örneğin 2023’de 495.000 TL kazanç beyan eden bir kişiyi ele alırsak, ilk 70.000 TL’sine %15, sonraki kısmına %20, devamına %27… şeklinde kademeli vergi uygulanıp toplam vergi bulunur. Bu sistem diğer gelirlerle aynı şekilde işler.

Geçici vergi ya da stopaj yoktur: Gayrimenkul satış kazancında kira gelirinden farklı olarak yıl içinde kesinti (stopaj) uygulanmaz veya geçici vergi ödenmez. Vergi, tamamen yıllık beyan döneminde ödenir. Bu durumda mükellef, satışın gerçekleştiği yıl içinde herhangi bir vergi ödemez, takip eden yıl içinde beyanname vererek tahakkuk eden vergiyi öder.

Muafiyet Durumları: Bazı hallerde gayrimenkul satış kazancı vergisi doğmaz. Örneğin mülk bedelsiz edinilmişse (miras veya hibe yoluyla), elde edilen kazanç 5 yıl kuralına tabi değildir . Aynı şekilde, 5 yıldan uzun süre elde tutulmuş gayrimenkullerin satışı da vergiden muaftır. Bu gibi durumlarda beyanname vermeye gerek yoktur. Eğer gayrimenkul şirket tüzel kişiliğinde değil de şahıs adına kayıtlı ise bu kurallar geçerli olur; şirket aktifindeki gayrimenkul satışları ise kurumlar vergisi farklı istisna ve koşullarına tabidir (ayrı bir konudur).

Yaptırımlar: Vergiye tabi bir satış kazancı beyan edilmezse ya da eksik beyan edilirse, Gelir İdaresi durumu tespit ettiğinde cezalı tarhiyat yapabilir. Örneğin bankadan gelen tapu harcı bilgileri veya banka transferleri üzerinden satış bedeli analiz edilerek, düşük gösterilen satışlar yakalanabilir. Beyan edilmemiş kazanç için gecikme faizi ile birlikte vergi ziyaı cezası uygulanır. Ayrıca, beyanname verilmemesi durumunda iki kat birinci derece usulsüzlük cezası da söz konusu olabilir . Bu nedenle gayrimenkul satışından kazanç elde edenlerin, kanuni süre içinde doğru beyanı vermesi kendi yararlarına olacaktır.

Sonuç olarak: “Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi”, satılan taşınmazın kazancından doğan ve gelir vergisi beyannamesi ile ödenen bir vergidir. Hesaplama yapılırken enflasyon düzeltmesi ve istisna tutarı gibi avantajlar göz önünde bulundurulur. Mükellefler 5 yıl içinde satılan ev, işyeri, arsa gibi taşınmazlarından elde ettikleri kazançları Mart ayında beyan etmeli; vergilerini Mart ve Temmuz aylarında ödemelidir . Yasal düzenlemelere uyulduğu sürece bu vergi planlanabilir ve sürpriz bir yük olmaktan çıkar. Her yıl istisna tutarları değiştiğinden, satış planlayanlar güncel rakamları ve mevzuatı takip etmelidir.